楼市回暖有待时日
在央行公布今天起大幅降息的消息后，记者今天上午连线沪上房地产专家，分析央行大幅度降息对楼市的影响。
房产界业内人士普遍认为，此次大幅降息对于购房者心理层面的影响较大，在心理预期上将会转好。而实际效果在于开发商的开发成本降低、购房者的购房成本亦降低，间接促进部分刚需，促使积极入市，但目前市场冰冻太厉害，融化坚冰非一朝一夕。
楼市转暖最短3个月
复旦大学房地产研究中心主任华伟指出，此次降息就前几次而言，力度是比较大的，但从跟国际接轨来看，利息下调力度并不大，还是存在空间。
华伟认为，此番大幅降息，政府积极表明了态度，对房地产市场是一大利好消息。利率下调之后，银行肯定会考虑发展优质客户，那么房地产就是这样的优质客户。中央明确表示，房地产是国民经济重要支柱产业，是经济发展的引擎。
"需要指出的是，当前信心比黄金重要。 "华伟称，此次降息对心理层面的影响较大，进一步表明了政府稳定市场的决心和力度。但是，当前的房地产市场冰冻太厉害，融化坚冰非一朝一夕。国际金融环境动荡，出口形势也不乐观，经济可能还会惯性下滑。从信心好转到市场转暖，在其看来至少需要3个月到半年的时间，大概在春节前后有望稳住底。
问题不在利率在价格
"本次降息主要针对的还是宏观经济面，但如此大力度的降息对于房产来讲是个明显利好。"上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，作为资金密集度极高的房地产行业，大力度降息说明中央政府救经济救楼市的决心，也表明其在股市、楼市的关注度上非常高。但是，降息对于房地产交易产生的拉动效应在短期内没有办法显现。
杨红旭认为，无论是加息还是降息，效果显现都需要一个过程，这个周期基本上在两年左右。这样的利好主要表现在两方面--
一方面是心理预期的利好，使企业和购房者，尤其是购房者清楚认识到国家救经济的决心，经济早日稳定，楼市也必然提前趋稳，有助于推动消费者入市；另一方面是实质利好，利率大幅下调，直接降低了个贷成本和开发贷成本，必然促进部分刚性需求者提前放弃观望，同时也使开发商运营费用下降，避免更多项目停工和烂尾楼的出现。
"目前房地产的问题不在利率，而是在价格。尽管降息力度很大，但对购房刺激不大。"知名地产评论员蔡为民则认为，当前的楼市本次降息主要仍是针对宏观经济面，降息对于中小企业的作用将非常大，尤其是对向银行大量借款的企业而言，其市场盘活作用非常大。
然而，对于房地产市场来讲，由于当前的房价依然偏高，降息能够给已购房者带来实惠，但对于潜在购房者的刺激并不会很明显。
贷款客户获得实惠
作为房产中介，上海中原交易监管部总监祝满清认为，如此之猛烈的降息，将对楼市产生重大影响，具体而言，以下几个方面影响值得关注：
首先，大幅降息彻底解决了银行按七折利率贷款会出现亏本的不正常现象。按最新利率，五年期贷款利率打七折后为4.284%，而五年期存款利率为3.87%，贷款利率超过存款利率0.414%个百分点。这有利于银行大力推广下浮利率，有利于贷款客户更多获得实惠。
其次，一次相当于四次降息，幅度达15%，若能够再下浮15%-30%，超低利率水平，可降低客户购房成本，将大大提振购房者的购房热情。
最后值得关注的依然是 "二套房贷"政策是否能够就此松绑，这对于购房人的影响相当大，利率上下差距高达40%；在无法松绑的情况下，各家银行首套房认定的松紧尺度就显得十分重要了。
信义房屋分析师则认为，虽然央行不断提升货币供应量，但房地产市场仍处于买卖双方的博弈环境之中，短时间内可能还无法达到市场快速繁荣的状况。
就房地产商来看，银行对房产商的贷款仍面临着风险，政策上也未出现对房地产行业的实质性松动，因此，即使本次降息仍无法缓解房地产市场的资金压力。而随着近日出台的国家加大保障性住房政策的深入推进，房地产市场的发展秩序将面临调整。
鼓励购房恢复信心
就降息后的还贷变化，上海中原研究咨询部的马冀经理为记者算了一笔账--
按照降息前利率7.20%优惠30％来算，贷款100万元20年还款利率是5．04％，月还款6622元，共还款1589202元。按照现在利率6．12％并且优惠30％来算，贷款100万元20年还款利率是4．28％，月还款6210．49元，共还款1490517元。两者比较月差412元，共少还款98685元。
马冀指出，目前的效果相当于今年商业贷款已经降息7次；同时五年期以上的公积金利率也从4.59%下调至4.05%。政府如此彻底的一次性调整到位，从本质上而言是为了促进和刺激居民消费，对于行业而言，自然是为了更大程度地鼓励购房，为购房者进一步降低门槛。
马冀表示，后续的相应组合政策还会陆续出台，创造条件加快恢复楼市信心，从而带动和盘活一、二手房市场的正常成交，应该是未来一段时间内的主基调。
"当然我们也有理由期待，关于市场上争议很大的 '二套房贷'松绑，也会在央行的总体精神之下逐步放宽和扩大受益面，毕竟一个正常理性的市场不应该限制消费，而应该通过合理的投资需求去带动和健全市场的健康化发展。"在其看来，这只是一个开始，预计积压许久的刚性需求，在利好刺激的前提下将会在近期呈现阶段性集中释放。
降息效应需要时间
分析人士认为，我国央行此次降息，是中国应对国内外经济下行的强硬措施，同时这也是国务院决定实行适度宽松货币政策后的首次具体行动，充分表明国家对于经济下滑的严重忧虑，是继"四万亿投资计划"的财政政策后，货币政策调整的必然之举。
大多数房产界人士均表示，从短期来看，此次降息依然效果不明显。货币政策有其内在的运行规律，不管加息周期，还是降息周期，都需要几年时间，多次持续累加之后，其效应才会完成由量变到质变的过程。
"此次大幅降息并非针对楼市，但整体上利好于楼市，而短期效果则不容乐观。 2010年之前全国楼房成交量低迷、房价下跌或盘整的格局，不会因此次降息而发生根本性改变。 "一位业内人士直言。
房产界业内人士普遍认为，此次大幅降息对于购房者心理层面的影响较大，在心理预期上将会转好。而实际效果在于开发商的开发成本降低、购房者的购房成本亦降低，间接促进部分刚需，促使积极入市，但目前市场冰冻太厉害，融化坚冰非一朝一夕。
楼市转暖最短3个月
复旦大学房地产研究中心主任华伟指出，此次降息就前几次而言，力度是比较大的，但从跟国际接轨来看，利息下调力度并不大，还是存在空间。
华伟认为，此番大幅降息，政府积极表明了态度，对房地产市场是一大利好消息。利率下调之后，银行肯定会考虑发展优质客户，那么房地产就是这样的优质客户。中央明确表示，房地产是国民经济重要支柱产业，是经济发展的引擎。
"需要指出的是，当前信心比黄金重要。 "华伟称，此次降息对心理层面的影响较大，进一步表明了政府稳定市场的决心和力度。但是，当前的房地产市场冰冻太厉害，融化坚冰非一朝一夕。国际金融环境动荡，出口形势也不乐观，经济可能还会惯性下滑。从信心好转到市场转暖，在其看来至少需要3个月到半年的时间，大概在春节前后有望稳住底。
问题不在利率在价格
"本次降息主要针对的还是宏观经济面，但如此大力度的降息对于房产来讲是个明显利好。"上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，作为资金密集度极高的房地产行业，大力度降息说明中央政府救经济救楼市的决心，也表明其在股市、楼市的关注度上非常高。但是，降息对于房地产交易产生的拉动效应在短期内没有办法显现。
杨红旭认为，无论是加息还是降息，效果显现都需要一个过程，这个周期基本上在两年左右。这样的利好主要表现在两方面--
一方面是心理预期的利好，使企业和购房者，尤其是购房者清楚认识到国家救经济的决心，经济早日稳定，楼市也必然提前趋稳，有助于推动消费者入市；另一方面是实质利好，利率大幅下调，直接降低了个贷成本和开发贷成本，必然促进部分刚性需求者提前放弃观望，同时也使开发商运营费用下降，避免更多项目停工和烂尾楼的出现。
"目前房地产的问题不在利率，而是在价格。尽管降息力度很大，但对购房刺激不大。"知名地产评论员蔡为民则认为，当前的楼市本次降息主要仍是针对宏观经济面，降息对于中小企业的作用将非常大，尤其是对向银行大量借款的企业而言，其市场盘活作用非常大。
然而，对于房地产市场来讲，由于当前的房价依然偏高，降息能够给已购房者带来实惠，但对于潜在购房者的刺激并不会很明显。
贷款客户获得实惠
作为房产中介，上海中原交易监管部总监祝满清认为，如此之猛烈的降息，将对楼市产生重大影响，具体而言，以下几个方面影响值得关注：
首先，大幅降息彻底解决了银行按七折利率贷款会出现亏本的不正常现象。按最新利率，五年期贷款利率打七折后为4.284%，而五年期存款利率为3.87%，贷款利率超过存款利率0.414%个百分点。这有利于银行大力推广下浮利率，有利于贷款客户更多获得实惠。
其次，一次相当于四次降息，幅度达15%，若能够再下浮15%-30%，超低利率水平，可降低客户购房成本，将大大提振购房者的购房热情。
最后值得关注的依然是 "二套房贷"政策是否能够就此松绑，这对于购房人的影响相当大，利率上下差距高达40%；在无法松绑的情况下，各家银行首套房认定的松紧尺度就显得十分重要了。
信义房屋分析师则认为，虽然央行不断提升货币供应量，但房地产市场仍处于买卖双方的博弈环境之中，短时间内可能还无法达到市场快速繁荣的状况。
就房地产商来看，银行对房产商的贷款仍面临着风险，政策上也未出现对房地产行业的实质性松动，因此，即使本次降息仍无法缓解房地产市场的资金压力。而随着近日出台的国家加大保障性住房政策的深入推进，房地产市场的发展秩序将面临调整。
鼓励购房恢复信心
就降息后的还贷变化，上海中原研究咨询部的马冀经理为记者算了一笔账--
按照降息前利率7.20%优惠30％来算，贷款100万元20年还款利率是5．04％，月还款6622元，共还款1589202元。按照现在利率6．12％并且优惠30％来算，贷款100万元20年还款利率是4．28％，月还款6210．49元，共还款1490517元。两者比较月差412元，共少还款98685元。
马冀指出，目前的效果相当于今年商业贷款已经降息7次；同时五年期以上的公积金利率也从4.59%下调至4.05%。政府如此彻底的一次性调整到位，从本质上而言是为了促进和刺激居民消费，对于行业而言，自然是为了更大程度地鼓励购房，为购房者进一步降低门槛。
马冀表示，后续的相应组合政策还会陆续出台，创造条件加快恢复楼市信心，从而带动和盘活一、二手房市场的正常成交，应该是未来一段时间内的主基调。
"当然我们也有理由期待，关于市场上争议很大的 '二套房贷'松绑，也会在央行的总体精神之下逐步放宽和扩大受益面，毕竟一个正常理性的市场不应该限制消费，而应该通过合理的投资需求去带动和健全市场的健康化发展。"在其看来，这只是一个开始，预计积压许久的刚性需求，在利好刺激的前提下将会在近期呈现阶段性集中释放。
降息效应需要时间
分析人士认为，我国央行此次降息，是中国应对国内外经济下行的强硬措施，同时这也是国务院决定实行适度宽松货币政策后的首次具体行动，充分表明国家对于经济下滑的严重忧虑，是继"四万亿投资计划"的财政政策后，货币政策调整的必然之举。
大多数房产界人士均表示，从短期来看，此次降息依然效果不明显。货币政策有其内在的运行规律，不管加息周期，还是降息周期，都需要几年时间，多次持续累加之后，其效应才会完成由量变到质变的过程。
"此次大幅降息并非针对楼市，但整体上利好于楼市，而短期效果则不容乐观。 2010年之前全国楼房成交量低迷、房价下跌或盘整的格局，不会因此次降息而发生根本性改变。 "一位业内人士直言。
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