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上海两地王成停车场 北京地王疑遭转手

http://stock.591hx.com  2010年05月20日 13:31:30  每日经济新闻  我要推荐此文给好友
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  地王表情 上海

  地王暂成停车场 难抑周边二手房涨势

  上海的两幅地王现在都成了停车场。

  上海山西北路与北苏州路交叉口的苏河湾地块正是其中之一。2月11日,深圳华侨城以70.2亿元的总价竞得该地块,折合楼面价5.29万元/平方米。现在,这幅全国单价最高的地块,却成了上海世博会的临时停车场,停满了挂着全国各地牌照的车辆。《每日经济新闻》记者同时发现,上海总价地王——总价高达92.2亿元的外滩国际金融服务中心8-1地块同样成了停车场。

  尽管两幅地王目前还只是泥土斑斑的停车场,但其周边的二手房价早已在它们“晋升”地王后水涨船高。地块周边的房产中介均表示,地王的出现带动了周边房价的上涨,即使面临目前房产新政调控、成交量迅速下滑的情况,地王周边的二手房价也几无下调。业内人士指出,如果本轮房产调控不到位,随着地王的开工及销售,周边二手房的价格还将暴涨,“毕竟华侨城苏河湾地块的楼面价都达到5万元/平方米了”。

  总价地王和单价地王

  2月11日,苏河湾地块吸引了高盛置地与华侨城参与竞拍,两家竞拍企业举牌高达115次,累计加价23亿元,最终华侨城以总价70.2亿元竞得该地,并以5.29万元/平方米的楼面价一举刷新此前黄浦区163地块5.18万元/平方米的纪录,成为全国单价地王。华侨城方面承认,苏河湾地块是华侨城有史以来总投资额最高的一幅地。

  就在这幅单价地王出现的10天前 (2月1日),上海的总价地王也得以诞生——上海证大置业以92.2亿元的价格,竞得外滩国际金融服务中心8-1地块,一举刷新了上海土地拍卖总价的纪录。据悉,该地块规划用途为商业、金融、办公、文化综合用地。

  评级机构标准普尔在2月3日表示,上海证大斥资92.2亿收购外滩8-1地块 “出乎预料”,“其收购金额相当于证大房产截至2009年6月30日合并报表后总资产的1.2倍以及手头现金的19倍,在不进行外部融资和与第三方进行合作的情况下,证大现有的流动性和资产负债水平很难支持此次收购”。

  据上海证大提供的消息,证大已向上海国土资源管理局支付4.5亿元,余下的87.7亿元将在签订国有建设用地使用权出让合同日起6个月内支付。上海证大一位负责人向《每日经济新闻》透露,使用权出让合同在3月份已经签订。该负责人表示:“自土地使用权出让合同签订日起,我们已经支付50%的款项,资金没有问题。至于是否与其他房产公司合作开发经营该地块,在当前土地款未付清的情况下不方便透露。”

  开发尚需时日

  “这块地体量很大,在外滩,这样的地已不多见。公司早在拿地之前就已经对该地块未来的升值潜力、租金等进行研究,目前方案还在规划中。”上海证大另一位负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。据上海证大董事会透露,该公司准备新成立一家专门开发外滩国际金融服务中心8-1地块的公司,并称已有多家投资集团向其提出合作意向。业内人士分析,与上海证大最有可能合作的应为上海复地,此前,上海复地曾斥资4.81亿港元认购上海证大15.5亿股股份,成为上海证大第二大股东。

  不过目前外滩国际金融服务中心8-1地块依然是一片停车场。据该停车场负责人介绍,该地块作为停车场已经很多年,今年5月开始作为世博会临时停车场,特别针对一些外地旅游车辆的停放。上海证大向《每日经济新闻》记者表示,现在该地块的确作为停车场在使用。“我们的土地款付清要在今年9月,按照约定,土地款付清之后3个月内,上海土地资源管理局才会把土地交付给我们使用,也就是今年年底。”

  而苏河湾地块的外墙,已经被刷上了“华侨城苏河湾”等字样,不过现在这里也同样成了停车场。一位身着华侨城制服的保安在此维持秩序,他向记者介绍:“这里是世博临时停车场,一直办到世博会结束。”

  周边二手房价只涨不跌

  地王对其周边二手房价格的影响不言而喻,据南房置业的一位资深中介介绍,外滩8-1地块拍卖之后,其周边一般二手房价格普涨约1万元/平方米。目前周边楼盘价格在3万元/平方米到5万元/平方米不等。该中介向《每日经济新闻》记者表示:“目前这边二手房市场成交量下滑严重,但价格却没什么变化。”

  华侨城竞得苏河湾地块后,该区域的二手房也随即跟风飚价。据易居网的中介介绍,苏河湾地王出现后,其周边二手房价普遍上涨10%甚至20%。“但这次调控以后,这边房价也没什么变化,原来总价在200多万元、300多万元的房子,现在价格最多让个几万元。目前这边房价平均在2.3万元/平方米左右。”

  同策咨询资深分析师倪晓玲向记者表示:“目前写字楼、商业地产开始复苏,外滩8-1地块的位置不错,适合开发商未来长期持有。”

  “现在的一手房和二手房价格都没什么变化,房产新政是长期还是短暂的调控,决定了房价的变化。如果新政力度减弱,这些地王周边的二手房价格又会引起一番暴涨。”倪晓玲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

  地王表情 北京

  周边房价向下接轨 三大地王压力大

  今年3月15日,北京一天之内先后出现望京、亦庄、东升乡等三幅地王的景象还历历在目,在当前的楼市背景下,这三大地王的近况如何?近日,《每日经济新闻》记者在调查3月15日产生的三个北京地王项目目前的现状时发现,其项目现场或仍杂草丛生,或疑似正在进行土地转手,只有北京中信新城房地产有限公司在亦庄的地王项目X1-1B地块于5月13日刚对外进行了 “北京市大兴区亦庄中信新城X1项目X1-1B地块”项目环境影响评价公示。

  《每日经济新闻》记者在调查新政前后三块地王周边二手房的价格时发现,地王产生后,周边二手房的价格相应提升了4000元~6000元/平方米,新政出台后价格又回落了2000元~4000元/平方米,一升一落后,时下地王周边二手房价格仍比地王产生前高出约2000元/平方米,接近地王项目的楼面价。

  东升乡地王:被疑土地已遭转手

  东升乡地王的竞得者是中国兵器装备集团公司旗下北京世博宏业房地产开发有限公司。5月14日下午,当《每日经济新闻》记者走进东升乡地王项目现场时,入目的仍是杂草丛生的一块荒地。更为奇怪的是,接待记者的是北京市国土资源局一位穿着制服的工作人员。

  此后记者致电北京市国土资源局办公室,一位工作人员对此解释称,“可能是因为开发商的手续还没办齐,市国土资源局的人先代为看管。”

  而在现场,东升乡地王附近某个房产中介经理的话令记者大吃一惊。他对 《每日经济新闻》记者说,“目前这块地的开发商正在寻求土地转手,甚至可能已经转手出去了。”这位经理的话也得到了周围某小区几位业主的认同。

  《每日经济新闻》记者就此疑问致电该地块开发商北京世博宏业房地产开发有限公司,但截至记者发稿,仍未得到此开发商的任何回复。

  奇怪的是,没过多久,一位号称与北京世博宏业房地产开发有限公司相熟的媒体人士——而非该公司员工——致电记者,谈话的主旨是“北京地王项目这么多,稿件中可否不写这块地王的事情。如果非得要写这块地王的事,能否不写土地转手这个事”。

  其实,开发商寻求土地转让或已经转手出去的猜测也有现实原因支撑。3月15日,北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元拿下该地块时,其楼面价已达30197元/平方米,成为新的北京单价地王。而在当前,该地块周边的锦秋之春、宏嘉丽园与太月园三个楼盘的价格分别为3.2万元/平方米、3.1万元/平方米与2.8万元/平方米,已接近该地王项目的楼面价,而业内人认为,该地王项目商品房上市后的销售价格需在5万元/平方米才能挣钱。

  望京地王:中标公司急澄“退地说”

  3月15日,远洋地产旗下子公司北京远豪置业有限公司以40.8亿元竞得大望京1号地,综合下来,商品房楼面价达2.75万元/平方米,是当时北京市场新的“单价地王”。

  该地块成交后,SOHO中国董事长潘石屹曾感叹,以2.75万元/平方米的楼面价计算,建成后商品房的成交均价需达到4.5万元/平方米,开发商才能保证10%的利润率。然而时下该地块周边房价却可能对该地块 “预期4.5万元”的价格形成巨大的压力。

  望京地王诞生后,其周边楼盘融科橄榄城、国风北京、宝星国际与慧谷阳光的成交均价分别为3.5万元/平方米、3.1万元/平方米、2.9万元/平方米与3.3万元/平方米,而在新政出台后,据《每日经济新闻》记者实地走访,上述四个楼盘当前的成交均价依次为3.1万元/平方米、2.7万元/平方米、2.5万元/平方米与2.8万元/平方米。该地块周边四个典型楼盘时下的均价区间为2.5万元~3.1万元,已与望京地王的楼面价2.75万元/平方米相差无几。

  正因为如此,5月初,业界一度传出远洋地产退地一说。但远洋地产公关部在给《每日经济新闻》记者的书面回复中说,“退地说”只是市场猜测,公司已交付了地价款,时下正在办理开工作业所需的相关前期手续。

  亦庄地王:现在进行时

  《每日经济新闻》记者在调查中发现,3月15日北京产生的三个地王中,只有北京中信新城房地产有限公司拍下的亦庄地王项目X1-1B地块正在进行项目开发的前期工作,并进行了该地块项目的环评公示。

  但与另外两个地王一样,该地块同样面临楼面价与周边楼盘成交均价接近的困扰。链家地产的统计数据表明,亦庄地王周围的瀛海名居、上海沙龙与金地格林三个楼盘在地王产生后,成交价分别涨至1.6万元~1.7万元/平方米、2.1万元~2.2万元/平方米与2.1万元~2.2万元/平方米,但在新政出台后其时下价格分别下降至1.4万元~1.5万元/平方米、1.9万元~2.1万元/平方米与2万元~2.1万元/平方米。

  北京中信新城房地产拿下亦庄地王的代价为52.4亿元,其楼面价达13395元/平方米,虽然较时下周边楼盘的成交均价稍低,但也相差不大。

  专家建议

  开发商需转换思路

  针对地王项目迟迟未现太多开工迹象一事,北京美联副总经理杨明丽在接受 《每日经济新闻》记者采访时认为这是正常的。因为从开发商拿地到实际进行开发一般都要经过一年至一年半的前期筹备时间。

  但她认为,在房地产调控背景下,当下地王尴尬的本质在于开发商当时对房地产市场形势大好的心理预期与此后房地产调控大背景间的失衡。开发商时下的出路或许就是对手中的地王项目重新进行差异化定位与品牌包装。

  她进一步解释说,在房地产市场一路狂奔之际,开发商可能更倾向于将商品房做好,然后尽快推向市场,以粗放式的发展模式不断加快节奏,但在房地产调控的背景下,地王的高成本决定其产品定位必须以高端项目为主。因此开发商需要转变思路,转向精耕细作,通过强化项目小区的增值服务,为其高价的商品房提供品牌支撑。

  同策咨询资深分析师倪晓玲也表示,以华侨城苏河湾地块5.29万元/平方米的楼面地价计算,将来开发商的售价必将达到7万元/平方米以上。“开发商只能在此建造超豪宅了,通过精装修等手段提高楼盘价格。这样的楼盘将来一般要卖到9万元~10万元/平方米。”

  (本文来源:每日经济新闻作者:张初亮)

 
 
 
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