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巴曙松:一线城市房价下跌成定局

http://stock.591hx.com  2010年08月13日 13:54:39  华讯财经整理  我要推荐此文给好友
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  面对严峻的市场形势,4月中旬,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,被称为新"国十条"。如今,调控效果已经显现。

  促进供求平衡

  投资性需求受到控制

  人们对住房的需求增长较快,而当商品房供给不足时,就必然导致房价的上涨。长期以来,房地产市场的供求关系失衡是导致房价居高不下的主要原因。2009年,全国房地产市场的销售面积和竣工面积比高达1.5:1,为历年最高。

  需求方面,新的"国十条"通过实施差别化的信贷政策,在遏制投资性需求方面起到了重要作用。新政规定,除购买首套90平方米以下住房的政策未变外,贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;购买第三套及以上住房,贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高。

  "差别化的信贷政策,尤其是提出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款,严厉遏制了银行贷款支持购买多套住房的投机投资性行为,封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间。"住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说。

  秦虹同时表示,对房地产市场干扰极大的投资性需求受到了控制,投资需求"大进大出"的情形逐渐从房地产市场中剔除,有利于房地产市场真实需求的释放。

  国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松也认为,"以新'国十条'为代表的新一轮房地产调控,正在试图推动房地产从投资品特性主导,逐步恢复到消费品特性主导。"

  在投资性需求得到遏制的同时,房地产市场的供给有所上升。本次房地产调控提出,2010年供应住宅用地计划为18.5万公顷,是2009年2.4倍,是过去5年平均水平的3.1倍,其中商品房用地和保障性住房用地总数均大幅超过往年。由此,长期以来供求关系失衡的状况在一定程度上得到了扭转。

  据统计,在房地产新"国十条"影响下,5月和6月主要城市市场成交量显著下降,导致上半年主要城市成交面积相比去年同期水平普遍下跌。从销售情况看,商品房销售依然低迷。1至7月份,全国商品房销售面积4.58亿平方米,同比增长9.7%,增幅比上半年回落5.7个百分点。其中,7月份商品房销售面积6466万平方米,同比下降15.4%;销售额3066亿元,下降19.3%。

  遏制房价过快上涨

  新房促销范围和二手房议价空间扩大

  国家统计局的数据显示,7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%,涨幅比上月缩小1.1个百分点,环比与上月持平;新建住宅销售价格同比上涨12.9%,涨幅比上月缩小1.2个百分点,环比与上月持平;二手住宅销售价格同比上涨6.7%,涨幅比上月缩小1.0个百分点,环比下降0.1%,降幅比上月缩小0.2个百分点。

  与此同时,在各地的房地产市场上,新房打折促销范围扩大、二手房议价空间加大的情况也在逐渐增加。

  据中国指数研究院统计,6月份北京、上海、广州、深圳、南京、天津等城市新房价格指数均出现不同程度的下跌。恒大、绿地、万科、保利等一线开发商的部分项目已开始降价促销,以较低价格入市的新项目在成交量低迷的情况下取得了较好的销售业绩。

  此外,开发商原本十分乐观的资金面也开始出现趋紧态势,这或许将迫使企业加大促销力度。有预测表示,随着房地产贷款政策继续收紧,如果交易量继续萎缩、销售资金回笼缓慢,房地产企业的资金压力在下半年会逐步显现。在二手房市场上,供需状况也发生了明显转变。中介公司纷纷表示,当前二手商品房市场的议价空间不断增加。总的说来,部分城市房价过快上涨的趋势得到遏制。有关专家纷纷表示,这缘于人们对市场预期的变化。

  秦虹说,"此轮调控政策之前,社会各界对房价、地价的上涨预期比较一致。调控政策的出台,使社会各界对房价、地价的预期有所改变。"

  "成交量的明显萎缩说明投机性需求正在离场,而且如果这一趋势持续下去,加上今年5亿到6亿平方米的新增住宅供给量,今年下半年一线核心城市的房价下跌几成定局,而且全国范围内的房价也将面临下调压力。"巴曙松说。市场健康发展

  多种因素共同发力

  在此次房地产市场调控过程中,促进房地产市场健康发展的积极因素进一步增多。

  土地招拍挂制度是更为合理的土地出让制度。本次调控大规模提高住宅用地供应面积的同时,还提出完善土地招拍挂制度,探索"综合评标"、"一次竞价"、"双向竞价"等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。目前北京、上海等城市已尝试完善招拍挂制度并多次采用招标方式出让地块,地价水平明显低于先前通过拍卖出让的地块。

  "在土地价格受到平抑,土地市场逐渐恢复理性的背景下,土地成本在房地产开发企业的项目成本的比重将大幅下降,土地价格因素推动房价继续上行的动力消减。"秦虹表示。

  与此同时,开发商的盈利模式实现优化。"在新'国十条'的影响下,土地出让规模大大缩小,出让金缴纳比例大大提高,对竣工时间也进行严格限制,土地增值税的追缴力度开始加强,这些措施将使企业主要靠土地盈利的模式发生转变。"秦虹说,"盈利模式进一步优化,开发商将从简单依靠土地向注重做好产品、提供更好的品牌服务转变。"

  此外,保障性住房建设将有利于缓解商品房供应紧张的问题,也有利于建立起更为合理的住房体系。今年保障性住房建设目标是580万套。住房和城乡建设部部长姜伟新近日表示,住房和城乡建设部已经代表保障性住房联系协调小组和各省区市签订了协议,580万套保障性住房建设的任务一定要完成,为此中央已经下达600多亿元资金。

  最近,利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市名单也正式公布,北京等28个城市、3类保障房、133个项目入选,获贷款额度约493亿元。

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