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地产板块:行情修复中 慧眼识12金股

http://stock.591hx.com 2011年04月05日 17:01:27 华讯财经

  3月31日是各城市出台房价调控目标的大限,不过全国600多座城市仅有1成公布了调控目标,其中以北京的“稳中有降”最为惹眼,其他大部分城市调控目标却是“不高于当地GDP增幅或居民人均可支配收入增幅”。这些含糊其辞的说法令人们对房地产股后市再起疑心。

  调控=“空调”?

  “从政府公布的调控目标中,我看不出有任何诚意,这样的调控目标不公布也罢。”一些市民失望说道。著名房地产分析师谢逸枫认为,各地确定的GDP以及居民收入增速大多超过10%,这意味着今年房价涨幅目标在十几个百分点以内。不仅如此,中金公司分析师白宏炜表示,相当一部分城市还以“新建住房”价格为调控标的,而非“新建商品住房”,前者涵盖了保障房,而保障房的大量入市将会很大程度上稀释“新建住房”的均价。

  地方调控目标与中央意图背道而驰导致市场预期分化,在“新国八条”出台后本已形成下降预期的市场中导入了不确定性。多地出台的房价涨幅控制目标令市场信号紊乱,甚至反倒加强了涨价预期。显然,管理层已经关注到这点。3月29日晚,住建部要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时,要在本地区内听取社会意见或根据意见酌情调整已发布的调控目标。

  光大证券分析师万知认为,一旦地方政策没有积极响应,中央极有可能会出台新的调控政策,如延长社保、纳税证明期限,提高住房交易税等。而目前楼市调控未见成效,调控的副作用也没有显现,此时政策放松不太可能。

  二季度楼市承重压

  真正决定房价走势的依然是供求关系。限购令直接限制了购房需求,导致2月和3月主要城市成交量下滑严重,开发商基本持“多看少动”的观望态度。多数开发商表示,目前最难把握的是如何调价,普遍担心降价后没有效果。首开股份董秘王怡对《红周刊》说道,“‘价跌量升’是皆大欢喜的结果,但由于限购导致‘量升’的基础并不存在,即使主动降价效果也不会太理想,公司即将推出的新盘定价将大致与去年持平。”

  开发商还减缓了推盘节奏。数据显示,全国72个大中城市,2月份仅有239个商品房项目开盘,环比下降了69.82%,其中有15个城市2月份甚至零开盘。此外,减少新开工面积以及拿地数量也是必然选择。金地集团表示,今年计划新开工面积284万平方米,相比去年减少了34.7%。而年初就声称减少拿地的万科2月份仅增加了三个项目,1月份大举拿地的中海外在2月份也只增加了两个项目。

  广发证券分析师赵强认为,“限贷及限购将导致去杠杆化率降低,同时限购政策将大大削弱降价的效用,二季度楼市成交量难以显著放量。”他分析称,若销售从第三波调控(1月26日“新国八条”)开始持续6个月不能显著回升,开发商现金将入不敷出,资金情况在二季度将承受较大压力。

  估值修复中重个股品质

  政策方面虽然没有新动作,言放松也尚早,不过地产股估值跌到了历史低点是明确的,近期房地产股上涨是明显的估值修复行情

  “虽然政策调控对地产投资存在不确定性,但保障房建设资金缺口可能引发政府对相关公司的定向政策松动,有利于地产股整体估值水平的提升。”申万菱信基金认为,“长期可以适当提高地产股配置,等待其估值水平回归。未来数周将进入年报与一季报的密集发布期,亮丽业绩对地产板块或起到一定的推动作用。”

  赵强建议投资者“看分化,看转型”:看分化——实行快速周转策略的公司、产品定位于面向主流需求的项目,以及位于不受限购影响城市的项目在销售和盈利能力上更为有利,表现最好的将是万科A、保利地产荣盛发展;看转型——2010年至今表现较好的股票主要是具有“房地产+X”特性的股票(见附表)。部分开发商为了获取更大投资利润实行“房地产+X”战略,转向其他更高利润的行业中去,看好中天城投福星股份南京高科的多元化经营。

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