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上市房企年报露暗礁 现金流滑至负600亿

http://stock.591hx.com 2011年04月07日 10:14:20 证券日报

  WIND数据显示,截至4月6日,已经披露2010年年报的70家房企中,存货总额为8479.40亿元,这一数字与2009年同期相比,增加了2495.55亿元,同比增幅为41.70%。

  与之相对应的,是70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元,同比减少了246.58%。一方面是上市房企存货大幅增加,甚至已经超过总资产的增长幅度(WIND数据显示为39.64%);另一方面则是经营活动产生的现金流量巨幅减少,减幅为-246.58%。

  4月6日,方大证券地产分析师周伟接受《证券日报》采访时表示,“限购令”下,2011年上半年开发商的存货规模或将进一步增加。到了下半年,或许有开发商受制于资金压力而增大推盘量——彼时,降不降价或许不会再是使他们纠结的问题。

  2011年上半年存货占比或将进一步走高

  WIND数据显示,存货同比增幅在100%以上的上市公司包括了绵世股份宁波富达、顺发恒业、西藏城投、万业企业以及华丽家族。存货相对于2009年同比减少的则是丰华股份、S*ST天发、广汇股份广宇发展津滨发展、深鸿基、ST珠江和上海新梅

  “基本上,存货同比减少的上市公司或为非主流上市房企,或为整合当中企业”,方大证券地产分析师对记者表示,而存货大幅增加的企业则大多为重组不久后公司。公开资料显示,深鸿基正在剥离旗下非房地产业务,力图向房地产主业转型;而丰华股份、广汇股份则是剥离地产业务的典型代表;津滨发展、S*ST天发则在转型中兜转——“上述很多企业已慢慢将地产从主业中剥离,所以导致他们的存货是下降的”,周伟如是说。

  事实上,自2009年以来,地价与房价齐飞,开发商手中握有大量预收款,一边大手笔拿地,一边大规模开发,“这在某种程度上导致开发商的存货占比较高”。地方限购政策一出,尤其是以北京为代表的“最严限购令”下,不排除有些开发商延迟推盘的现象,周伟如是说。

  “我估计今年上半年,上市房企的存货占比还会进一步增加”,但是,这并不表示开发商会在短期内出现资金风险。周伟进一步对记者解释到,去年住宅销售情况良好,开发商手中掌握有大量的预收款,因此短期内、“至少在今年上半年”,开发商的资金的压力还不是特别大。

  资金问题或于下半年进一步凸显

  WIND数据显示,四大房企中,最为激进的是保利地产,存货同比增加了88.71%;而万科则相对稳健,存货同比增加了48.01%。“去年保利在资本市场上成功融到资金,因此可以规模扩张迅速”,周伟解释道,而去年错过融资机会的万科在拿地的时候,日益谨慎。

  根据周伟的介绍,开发商的存货当中也包含了已销售但是尚未结转的产品,因此若想更清楚的衡量存货情况,应该将这部一份剔除出去。“存货多数是以成本法进行计算的”,周伟进一步指出,“包括了土地成本以及开发产品等在内”。

  WIND数据显示,70家上市房企握有3428亿元的预收账款,同比增幅为65.15%;WIND数据进一步显示,70家上市房企公布的销售毛利率均值为37.89%——以此为标准粗略计算的话,70家上市房企所持存货净值应在6000亿左右。

  如果政府一方面加大对“囤地”的打击,一方面开发商推盘受阻,那么6000亿的存货将给开发商的资金流带来巨大的压力。

  昨日,央行再一次加息。与此同时,一季度以来楼市成交量持续低迷,“如果成交量在下一季度持续低迷的话,可能会有很多开发商的资金会表现出吃紧的状态”,周伟直言不讳的表示。

  周伟称,未来开发商所面对的压力或将不止于资金,更大的压力在于房价下降是否会成为一种趋势。


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