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叶檀:绿城为何坚决不降价

http://stock.591hx.com 2011年11月04日 09:03:40 华讯财经

财经评论叶檀(资料图)

  当金九银十成为铜九铁十,某些资金链紧张的房地产企业注定难过年关。绿城被认为最有可能在此轮调控中倒下的品牌房地产企业,因而处于舆论的风口浪尖。

  绿城应该付出代价,首先因为他们不相信会有长期调控,其次因为调控明确后却无法在销售方面做出相应的调整,第三是忘记了商界的第一要则是生存。

  绿城“被破产”,缘于资金链紧张。他们错误地判断了形势,以为此次调控与2008年调控的大落大起异曲同工,拿地成本与开发成本过高,而在房地产宏观调控之时,首先打压的就是高端投资需求。

  据《上海证券报》的数据,截至2011年9月,绿城土地楼板价的成本高居所有大型房企之首,平均每平方米楼板价超过5000元,加上绿城一向要求高品质,其建安成本近万元。绿城所有项目成本价近1.7万元/平方米,低于此价则处于项目亏损状态。另一方面,绿城的资产负债率高于行业平均水平,根据上证资讯的统计,截至2011年6月,绿城短期银行贷款的总额分别相当于现金及现金等价物的200%,和上半年经营收入的120%。资产负债率高达87%,流动负债占总负债比例为76%,两项指标均可进入所有房企之最高梯队,远高于75%的平均负债率。根据绿城2010年年报,净资产负债率为132%。而到了2011年中报,这一数字上升到163.2%。绿城与信托的结缘,就是资金紧张的表现。

  绿城难以抵抗宏调压力。绿城的销售策略是以高品质打动高级住房改善者,一批忠诚的客户因为市场逆转而离开市场,而有力购房者也因为限购而不得不退避三舍。

  此次调控恰好在房地产一线城市,限购与房产税抑制住了高端住宅的销售,限贷则抑制住了中低端改善型消费,集中于主要城市、产品单一、拿地融资成本高的企业,在面对高级白领购买也颇为吃力的情况,绿城却坚持不降价,销售困局可想而知。

  同策咨询研究中心提供的知名房企销售数据显示,绿城中国前三季度销售额267亿元、销售面积167万平方米成为房企中的倒数之列。2011年绿城的可售房源金额约1200亿元,截至9月份仅卖掉267亿元。前三季度,万科集团以总销售额970.8亿元、总销售面积841.2万平方米占据了销售总量排行榜上的头把交椅;恒大地产则以销售额692.6亿元、销售面积1045.8万平方米的成绩,获得全国最高的年度目标完成率98.9%;保利地产、中海地产分别以96.95%、92.73%的完成率成为第二、三名。不难看出,如万科、恒大、中海等都是产品线长、回笼资金较快的企业。

  处于逆境中的宋卫平依然坚持理想主义的不降价之路,就在高端楼盘纷纷降价之时,宋卫平却表示降价对老业主有失公平,“房价大幅下降,那么,那些受益于改革开放而先富起来的人,他们的资产会缩水多少?由于退房潮引发的业主闹事,固然于法于理是不对的,但将心比心,我们是否应给予情感上的理解呢?”

  也许宋卫平考虑到降价后有损品牌,也许考虑到降价后将失去忠诚的老客户,总而言之,到目前为止绿城并没有降价行动。宋卫平曾经公布过三条过关之路:首先,努力做销售,把房子卖出去;第二,腾挪掉几个项目;最后,如果前面的手段都不奏效,那就直接把价格降到底,所有的房子都卖完,以后就不再做房地产了。在上述考虑中,降价是最后的手段,也是宋卫平退出地产界的前兆。

  绿城并非无路可走,宋卫平之所以不降价,是因为有项目可以运作,这位围棋高手懂得提前布局。如果浙江民企团购成功,绿城不必明确降价。另有分析人士表示,绿城已经不是一个单纯的企业,而是一个复杂的债务和利益共同体。在多年的发展中,绿城周围有一大批合作或者联营公司,主要由资本雄厚的浙江民营财团、大型国企和央企组成,合作者包括浙江西子集团、海尔集团、浙江铁路投资集团、浙江日报集团、海航集团等。绿城在项目中的股份转给合作者可以解决绿城的燃眉之急。

  孙宏斌一度倒下,是因为过于激进兼出言不逊激怒了业内大佬,而宋卫平既有品牌,也有项目利益共同体,更有理想主义的口碑,出于市场理念,商人群体不会对绿城困境视若无睹;由于是利益共同体,相关集团也不会视若无睹。

  可以肯定的是,宋卫平一旦倒下,杭州房地产不可能维持在高位,杭州作为房地产热土的标志城市,从此褪色。

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