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楼市政策惊现转折信号 影响解读

http://stock.591hx.com 2012年10月23日 13:19:22 华讯财经综合

  媒体报道,接近财政部的人士近期透露,湖南、湖北“两型社会”试验区试点个人住房房产税相关准备工作已暂停。而重庆和上海均出现房产税征收难的现象......

  ===本文导读===

  【背景介绍】

  多地政策信号“波及楼市供应”

  【信号汇总】

  媒体称湖南湖北试点准备工作暂停 房产税改陷僵局

  陕西楼市限利10%遭房企非议:或虚报成本应对

  传贵阳楼市将要崩盘 业内声音:我们被鄂尔多斯

  央行:三季度房地产贷款增速环比回升

  国土部:严格监控各地楼市政策

  【各方观点】

  任志强:中国房地产至少还要火20年

  陈志龙:警惕房地产“中国好声音”

  多地政策信号“波及楼市供应”

  中高端楼盘扎堆成交,直接推高了上周的上海房价。

  10月22日,金丰易居&佑威联合研究中心提供的监测数据显示,上周(10月15日-10月21日)上海市商品住宅成交均价为22163元/平方米,环比(较前周)上涨10.18%;成交面积则环比下滑17.52%,至20.88万平方米;新增供应面积亦环比下滑36.76%,至14.59万平方米。

  业内人士认为,中高价位房源在上周的集中成交,推涨了房价。

  据21世纪不动产统计,上周上海单价在3万-5万元的房源成交占比达16%,较此前一周约8%的占比提高了近1倍。

  “观望情绪有所缓解”

  佑威机构执行董事黄志坚称,中等价位楼盘上周的表现尤为抢眼。

  据他介绍,上周沪上单价在2.5万元以下的商品住宅成交量环比下跌24.93%,至15.15万平方米;单价在4万元以上的商品住宅成交量也环比微跌了3.43%;只有单价在2.5万-4万元的中等价位段房源成交量环比大涨了18.34%,至4.20万平方米。“这是带动整体均价上扬的主因。”

  德佑地产研究主任陆骑麟认为,经过两个多月的积累,上海楼市的中高端需求略显抬头趋势,而部分中高端楼盘的降价措施也吸引了购房者入市。相比之下,刚需市场在经过长假后的成交高峰后,目前进入了调整期。

  陆骑麟进一步说,在调控背景下,相对中心区域一旦推出新房源,价格略有调整的楼盘都能取得较好业绩,这主要还是长期限购后改善型需求迫切入市所致。

  佑威数据显示,上周成交面积排行前十的楼盘中,有3个楼盘的成交均价超过3万元/平方米;有2个楼盘的成交均价介于2万元-3万元/平方米。

  某上市房企营销总监认为,这些楼盘及另外几个近期推盘的中高端楼盘成交表现良好,未来几周还将陆续体现到成交数据上。

  该营销总监进一步分析,10月最后两周,改善型楼盘的供应和成交还会继续放量,这类房源的潜在客户也正在入市,观望情绪已有所缓解。

  某上市房企副总裁也说,近期改善型客户尤其是中端改善型客户入市人数增多,与这类客户对市场、政策预期平稳有关,这类客户对市场比较敏感,对政策的研究也较透。

  供应回落或成定局

  至于上周楼市成交量环比回落的现象,陆骑麟认为,这与此前一周的成交高峰有关。

  据他称,上周的超高成交量,与长假后购房者集中签约有关。上周近21万平方米的成交量并不算低。

  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔也认为,上周的成交面积能维持在20万平方米上方,这说明市场的购买活跃度仍相对较高,10月新房成交量仍有望较9月出现小幅回升。

  黄志坚同样认为,10月成交量超过9月已基本没有悬念,但差距不会太大。

  在他看来,9月成交量不济给开发商泼了盆冷水,在10月制定价格策略时必然会谨慎些。

  佑威数据显示,截至10月21日,上海10月商品住宅累计成交面积为53.94万平方米,较9月同期上涨了4.39%;均价则环比下跌了3.44%,至21014元/平方米。

  21世纪不动产昨日提供的一份报告还提到,上海楼市近3周的整体供销比处于回落局面,依次为0.9、0.9、0.7,“该情况或与近期全国多地频发政策收紧信号有关,开发商短期观望情绪增强。”

  “10月至今新房供应量合计为44.5万平方米,较9月同期有15万平方米的供应缺口,在9月末供应放量的背景下,10月整月的供应回落或成定局。”黄河滔说。

  四季度成交量

  继续走高几率加大

  对于整个四季度的楼市走向,受访业内人士仍较为乐观。

  黄志坚介绍,截至10月21日,今年上海的商品住宅成交量仅为685.99万平方米,虽然较去年同期上涨了13.6%,但和正常年份比,差距依然很大。因此在11月、12月,开发商应该会趁着较好的市况,尽可能地赶业绩。这也让11月、12月成交量继续走高的几率加大。

  这与某上市房企营销总监的判断不谋而合。

  该营销总监说,截至目前上海楼市的月均成交量只有68.6万平方米,总体成交量仍偏低,预计年内剩余时间推盘量会跟上来。受此影响,10月、11月、12月的单月成交量均有可能达到90万平方米或以上。其中,改善型房源的占比会有所提高,与刚需房源一起成为成交主力

  黄河滔认为,近期部分中高端项目的加速推盘对其成交有助推作用,但该情况能否长期延续则有待观察。

  他还提到, 近期上海部分中高端产品聚集板块的土地市场出现明显活跃态势,宅地的高溢价成交,可能会推升其周边项目入市的信心。

  某上市房企副总裁的判断是,四季度楼市会继续呈现淡季不淡的特点。

  “目前业内预期四季度的推盘量还是会比较密集,成交也会持续活跃。”该副总裁说,调控了这么久,既不存在非理性的观望,也不存在盲目购房,因此今年的最后三个月成交量会处于较高水平,月度成交量会维持在80万-90万平方米。

  价格方面,该副总裁认为,今年各房企总体销售业绩还可以,资金也不紧张,除了个别想扩张拿地的开发商,大家没有跑量需求,“我们旗下的楼盘存货不多,改善型、中高端楼盘都在售期,正常的价格,正常销售。”(东方早报)



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