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叶檀:杭州房价不会重蹈温州覆辙 但救市手段粗糙

http://stock.591hx.com 2014年05月30日 16:39:31 华讯财经

  杭州与其以隐性的方式动用粗糙的市场手段救市,还不如直接放松限购、加强监管,以市场手段与明确的监管,给杭州房地产市场一个清晰的未来。

  杭州房价下跌趋势明显,风险上升,但杭州房价不会重蹈温州覆辙。5月18日,国家统计局公布全国70个大中城市数据,4月共有8个城市的新建商品住宅价格环比下跌,其中有4个在浙江省,杭州降幅最大,下降0.7%,金华下降0.4%,宁波下降0.2%,温州下降0.1%。

  笔者更看重二手房数据,因其反映了同一品质商业住宅的楼盘在不同时间段的市场准确估价。5月1日,克而瑞信息集团、易居房地产研究院、中国房地产测评中心联合发布2014年4月“中住288指数”,其中的二手房指数为1100.9点,较上月上升12.0点,环比上涨1.10%,涨幅较上月缩小0.05个百分点,同比上涨9.15%。二手房价格60指数环比数据延续了近一年来的上涨走势,只是涨幅有所收窄,说明房价、供需处于胶着阶段。从去年11月开始,杭州二手房价格指数分别为 1039.2、1057.8、1072.3、1088.1、1107.3、1116.3,环比分别上升18.6%、14.5%、15.8%、19.2%、9%,到4月二手房价格增速突然下行到1位数,此前均大幅上升,4月份是个转折点。

  杭州是浙江省会,是浙江省内当之无愧的核心城市,加上人文荟萃,浙江先富起来的一族乐意定居于西子湖畔。省内非杭州籍富豪驱赶杭州本市居民远离西湖沿线的现象,与温州无法吸纳本省移民的情况不可同日而语。就此而言,杭州的房价反映的是浙江富裕人群的资金配置状况,比只能吸纳本地人口的小城市,风险要小得多。

  但杭州的人口增速已经过了洪峰期,增速有所放缓。

  2000年,杭州常住人口为687.87万人,到2010年第6次人口普查,10年共增加182.17万人达到870.04万人,共增长26.48%。另据《2013年杭州市国民经济和社会发展统计公报》,到2013年末,杭州全市常住人口884.4万人,比上年末增加4.2万人,相比以往每年常住人口18.2万的上升,有大幅下降。考虑到2001年杭州市所属余杭、萧山两县并为杭州市的两个区,增加了杭州市区人口,但对杭州市全境人口没有影响。上述人口数据可以较为准确地反映杭州全境的人口增长状况。

  不仅人口增长过了洪峰期,居民的收入存款也过了增速的最高峰。2013年末,杭州城乡居民本外币储蓄存款余额达6408.59亿元,比上年末增长5.2%。据抽样调查,全年市区城镇居民人均总收入41842元,剔除个人所得税、社会保障支出后的人均可支配收入37511元,增长10.1%,扣除价格上涨因素,实际增长7.4%,人均生活消费性支出22800元,比上年增长0.7%。此前的2012年末,杭州城乡居民本外币储蓄存款余额达6089.98亿元,比上年末增长9.8%。我们来看浙江依靠外向型制造业经济增长最快的时期,2003年年末,杭州城乡居民本外币储蓄存款余额1589.96亿元,比上年增长20.8%,其中城镇居民本外币储蓄存款余额1307.96亿元,比上年增长20.9%。而到2008年末,城乡居民储蓄存款余额达3476.59亿元,比上年末增长31.8%。收入与储蓄大幅增长,房价也就水涨船高。

  杭州房价反映了杭州经济、人口、储蓄与消费的增长趋势。从长周期来看,两者是吻合的,而现在,制造业转型艰难与实际融资成本上升,都带来了房地产市场的逆转。但无论如何,作为省会城市,资源聚集的杭州房价是浙江省内最坚硬的冰块,不那么容易融化。但相比国内其他大城市,由于地方财政对土地依赖度较高、制造业转型较为困难、此前房价过高等因素,作为典型的转型城市,杭州的房价将大幅动荡。

  近日,有消息称,从5月22日开始,如果杭州商品房实际成交价低于备案价格超过15%,将无法实现网签。杭州与其以隐性的方式动用粗糙的市场手段救市,还不如直接放松限购、加强监管,以市场手段与明确的监管,给杭州房地产市场一个清晰的未来。

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