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刘晓博:这是楼市的大利好 还是大利空?!

http://stock.591hx.com 2016年03月21日 09:06:00 中财网

  这个周末,楼市最大的消息是:从5月1日起,房地产等四大行业将实施“营业税”改征“增值税”。这是3月18日国务院常务会议提出的要求,它将对未来楼市的走向产生重要影响。

  那么,这个举措到底是有利于房价上涨,还是有利于房价下跌?我的分析如下:

  此次“营改增”对楼市的影响,主要在两个方面:第一,对于企业来说,将不动产纳入了抵扣范围,整体而言,有利于减轻企业持有不动产的成本;第二,将“营改增”引入了个人二手房交易范畴,影响较为复杂。

  由于相关细则尚未公布,我们只能根据现有的公开资料,进行一番判断。

  先看第一点。

  对于企业来说,“营改增”之后持有不动产的成本减轻了,那么企业买房子的热情会有所提高。有不少分析者认为:住宅属于非经营性物业,不能用来作为生产资料抵扣,能抵扣的是工厂、仓储、写字楼等。也就是说,这个利好主要是针对工业厂房、仓储用房、写字楼和商务公寓。

  我觉得未必。

  企业购买的住宅也可能被纳入营改增的抵扣范围,因为国家在“楼市去库存”的系列政策中有一条:鼓励企业成批购买空置商品住宅,用来对外出租,向全社会提供房屋租赁服务。所以,住宅完全有可能纳入抵扣范围。

  所以,这对于楼市是一个全面的利好,但力度未必很大,因为企业投资房产无论是持有阶段,还是出售的时候,其税费都显著高于个人。愿意大量买房子的企业其实不多。

  再看第二点。

  在二手房交易中,最大的一笔税费是营业税,税率大约是5.6%。一般来说,持有满两年的房屋,在出售的时候免征营业税。但在深圳、上海这类大城市,非普通住宅即便持有满两年,在出售的时候仍然按照差价征收5.6%的营业税。

  增值税是针对交易差价征收的,如果不出意外,税率是11%。

  目前在很多城市的二手房交易中,被用来计算税负的“成交价”其实并不是真正的成交价,而是评估价。因为真实的交易价格,买卖双方不会告诉政府,而是倾向于隐瞒、低报。所以政府就给每套房子一个评估价,用来计算交易时的税费,这个价格一般会明显低于真实的成交价。

  比如一套普通住宅三年前被甲买下,过户时按照当时的评估价200万计算的税费,房产证上写的成交价也是200万。现在他要卖出,新的实际成交价是500万,官方评估价是400万。那么,他是不用缴纳营业税的。

  如果他持有时间不到两年,则需要缴纳400×5.6%=22.4万元的营业税,当然他可以要求买方承担,或者双方共同承担,只要对方答应。

  如果改征增值税,则增值税应该是交易差价的11%。如果政府继续采用“持有不满两年征税,持有两年以上免征”,则如果持有满两年再转让,增值税是零;否则需要纳增值税(400-200)×11%=22万元,比营业税减少了0.4万元。

  但如果这套房子是深圳或者上海的非普通住宅,持有满两年,那么区别就大了。因为深圳、上海这类城市规定,非普通住宅即便持有满两年,交易的时候仍然按照差价征收5.6%的营业税。如果这类房子保留增值税,按照11%的税率,税收负担则从(400-200)×5.6%=11.2万,增加到了(400-200)×11%=22万元。

  但官方完全可以在细则里,再给这类房子一个说法,关键看他们是想让房价上涨,还是想让房价下跌。

  从目前情况下,二手房营改增,在绝大多数城市应该是利好,也就是有助于减轻税费和房价上涨的,因为国家要去库存。

  但在一线城市,政府随时可以调整税率,让二手房交易双方多交税,从而遏制房价上涨。

  结论:

  1、“营改增”整体上对房地产开发企业和建筑企业构成利好,因为国家有言在先,要降低企业税负。

  2、无论是营业税还是增值税,都是政府调控的手段,随时可以变成利好,随时可以变成利空。因为税率是可以调整的,免征期限是可以调整的,免征不免征也是可以调整的。 

  3、目前,对于北、上、广、深,以及苏州、南京这类房价过热的城市,“营改增”未必构成楼市的利好,很有可能构成利空;至于其他城市,则是比较大的利好。如果想看得更清楚,只能等实施细则了。

  4、我们上面主要考虑了房价上涨时期的情况。如果房价不涨,或者出现下跌,则“营改增”带来的是纯粹的利好。在这种情况下,等于全面免征了原有的“营业税”。

  5、既然在二手房交易中引入了“增值税”,对房屋增值部分征收了税,那么交易中的“个人所得税”是不是涉嫌重复征税?要不要合并?这一点值得探讨。


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