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房屋租赁新政六大看点:购租并举可促楼市去库存

http://stock.591hx.com 2016年06月04日 11:14:13 中国新闻网

  3日晚间,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称为“意见”)。意见明确,住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金。

  3日晚间,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称为“意见”)。意见明确,住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金。

  意见同时提出,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。为加快培育和发展住房租赁市场,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。分析人士认为,打通购租并举市场,将有助于加快房地产行业的去库存。

  亮点一:鼓励房企开展租赁业务加快“去库存”

  意见认为,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。并从六个方面提出多项具体举措来进一步发展住房租赁市场。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新网记者表示,后续各大部委、地方政府、企业、投资者等将基于政策精神相继进行落实,未来会有更多细化的政策出台。

  改革开放以来,我国住房租赁市场不断发展,但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。

  意见明确,培育市场供应主体要发展住房租赁企业,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,规范住房租赁中介机构,支持和规范个人出租住房。

  在严跃进看来,此举无论是从迎合城市各层次住房者的租赁需求;还是进一步改善城市住房结构的角度,都有益处。

  目前我国三、四线城市,以及部分二线城市都有较大的“去库存”压力,房地产开发商存在现房空置、又无法出租的情况,确实不利于“去库存”工作的进行。

  “允许房企采取租赁住房的方式来加快去库存,就能够使得房企和住房群体之间的其他中介和机构力量消失,实现无缝对接,从而加快整个房地产行业的去库存化”,严跃进称。

  亮点二:落实公积金租房政策简化办理手续

  “有房可租”的问题解决后,对于有租房需求的人群来说,接下来就要考虑是否“有钱可租”了。

  对此,意见也提出了相应的解决办法和鼓励政策,“各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决居住问题”。

  具体来看就是:落实提取住房公积金支付房租政策,简化办理手续;非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

  亮点三:合同期限内房东不得单方面提高租金

  有过租房经历的人而言,一些人曾被房东的临时涨价、突然停租等个人行为所困扰。

  对此,意见明确了租赁各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金。

  承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。

  “(限制)房东随意涨价的做法后续还需要强化”,严跃进认为,尤其是近期沪、深两地收紧购房政策后,租赁市场价格出现了上涨,未来有必要进一步强化价格管控。

  亮点四:符合条件的公租房保障对象在市场租房给予补贴

  意见同时对公共租赁住房的完善提出了新思路,“推进公租房货币化。转变公租房保障方式,实物保障与租赁补贴并举”。

  如何理解租赁补贴?上述意见称,“支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度,结合市场租金水平和保障对象实际情况,合理确定租赁补贴标准”。

  同时,意见鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理,不断提高管理和服务水平。

  按照规定,对于在城镇稳定就业的外来务工人员、大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,将因此获得明显的利好

  亮点五:允许改建房屋用于租赁水电气价格按居民标准收

  “在支持租赁住房建设项目中,最大亮点在于允许商业用房改建为租赁住房,这是一个很大的创新”,严跃进直言。

  意见提出,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

  同时,允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。

  严跃进表示,这既是“去库存”的需要;同时也是让相关投资商和房企盘活存量资产的一个重要渠道。另外后续部分商业用房的土地转变性质等方面,将面临一个较好的政策空间。

  亮点六:加大政策支持力度个人出租住房税率从5%减至1.5%

  意见明确提出对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。

  其中,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

  对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。

  意见还提出,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。鼓励地方政府盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。


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