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博众投资:万科万亿市值不是梦

http://stock.591hx.com 2016年06月27日 15:31:19 博众投资

  一家企业要有愿景,有远大的理想,这样才能激励员工为之奋斗,吸引股东耐心持有。提不出愿景的企业就如同僵尸企业,死气沉沉,股价不表现,企业没活力,股东没信心。曾经的万科也是一家提不出愿景的企业,原来成为全世界最大住宅发展商的目标已经实现,进一步前进的方向不明确,股价长期以极低估值成交,最终招致“野蛮人”的登堂入室:你不行,换人做做看。痛定思痛之后,万科提出做城市配套服务商,并提出下一个十年万亿市值的奋斗目标。不过这个万亿市值不是指目前万科A的市值,而是今后旗下不同业务分叉上市之后的总市值,给自己留下了一定弹性。

  我过去也讲过房地产上市公司龙头应该能够达到万亿市值,我的逻辑很简单:立足香港、同样是房地产开发起家进而发展为城市配套服务商的长和市值可以达到3000亿元人民币,立足于大中国的万科市值不能到万亿吗?目前中国内地的GDP是香港的多少倍?33倍!香港是产业较为单一的国际化都市,房地产占比高,市场集中,有其特殊性。我们把市值与GDP的比值降到只有香港的30%,则理论上内地城市配套服务商龙头公司的市值可以达到3万亿。如果把时间放到10年后,中国GDP再增加60%,则这个比值只有香港的20%,理论上是说得通的,我觉得顶尖的中国城市配套服务商市值的理论空间能够到3万亿,万科把企业的目标定在万亿市值,只有理论空间的三分之一,那就更加有了现实的可行性。

  对于万科的万亿市值,高盛高华是投行中最为坚定看好的,去年中,高盛研究报告认为万科A是10年市值能够增长5倍的企业。高盛高华研究报告指出:“万科是全球最大的房地产开发商,但其市值却低于全球同行业,因此公司致力于调整战略和业务领域以提升股东回报。一直以来,万科十分注重新兴科技尤其是互联网所带来的增长机会。因此,公司宣布未来十年将致力于将住宅销售业务转型为住宅销售和服务模式。与同业相比,万科将具有资产更轻、经常性收入更高以及净资产回报率更好的特点。在新战略下,万科最终转型成为城市配套服务商,这将大大提升未来十年内公司的估值扩张空间。”

  有愿景还要有路线图,否则是空中楼阁。为了实现万亿市值的目标,万科管理层在内部管理外部经营战略两方面都做出调整。内部管理上用“事业合伙人”制取代职业经理人制,增加员工股权收益,提供职业创富的机会,留住高端人才,更紧密地把员工利益与企业利润捆绑在一起,提高运营效率和活力。经营方面从单一住宅开发为主向住房全品类转型,同时强调增强服务能力和科技创新能力,围绕客户需求,在巩固房屋开发的基础上,向物业、教育、旅游、物流、装修乃至金融等领域挺进。这些措施在业内人士看来是切实可行的。从2015年年报看,事业合伙人制在控制费用,提高净利润率方面开始显效。

  危中有机,借助股权纷争的机会,万科管理层提出引进深圳地铁作为大股东,在城市化的第二阶段,着力打造“地铁+物业开发”模式,提高在深圳及周边乃至境内外大城市优质开发项目的获取能力,锁定土地成本,从而取得超越同业的竞争优势。方案提出后,获得券商一致看好,尽管有华润反对,但反对的理由并不获市场认可,相信最终会获得股东大会的通过,开启万科新里程。

  如果万科在2025年实现万亿市值目标,扣除万科分拆上市带来的市值增量,则万科本身市值大致能到7千亿元甚至更高,假定实现7000亿元市值,则以定向增发后的股本计算,万科每股价格应能超过50元,假若复牌后万科股价跌至20元,此价位抄底,则至目标达成时,再计入每年分红,可获得年复利15%以上的回报,还是相当有吸引力的。

  (文章写成未及发布,宝能万科联手否决万科重组方案,宝能更乘势追击提出罢免全体大部分万科董监事成员,万科前途未卜,若万科管理层集团出走,则万科空余身躯而无灵魂,长期前景堪忧。复牌后大多数投资者预计会有大跌,但白云苍狗,世事难料,以目前流通在外筹码计,仓位并不重,维系股价并不难,所以未必如大多数人预期,但长期前景依然扑朔迷离,做长期价值投资依然不合适了。在我的职业生涯中曾两次受益万科,一次是05到07年蓝筹股大牛市中万科给我巨大荣誉,一次是去年股灾后万科异军突起给我以巨大安慰,对此深深感谢万科管理层卓越的工作、优异的成绩,祝福他们!)


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