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叶檀:成为一哥后 恒大到底在干什么?

http://stock.591hx.com 2016年10月10日 16:38:55 中财网

  2016年,是恒大成为一哥的转折性的一年。在规模上全面超越万科,成为住宅地产一哥,恒大时代开启。

  10月3日,中国恒大发布公告,与深深房订立协议,后者以发行A股或现金方式购买中国恒大境内附属公司广州市凯隆置业有限持有的恒大地产100%股权,支付方式为股份支付及(或)现金支付。如果此举成功,恒大地产将在香港与内地同时上市。恒大地产在交易实施之前拟引入约300亿元战投。该项交易对恒大而言构成分拆上市;该项交易对于深深房而言构成易主的重大资产重组。

  恒大地产承诺未来3年销售额、营收及净利总额分别为1.5万亿元、1.008万亿元及888亿元。从2017年到2019年,三年预期合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元和5500亿元,保持年均10%左右的增长率;在营业收入上分别预期为2800亿元、3480亿元和3800亿元;预期扣非净利润三年分别约为243亿元、308亿元、337亿元。

  恒大一方承诺,若在业绩承诺期满后,标的资产的实际利润不足承诺业绩,则凯隆置业应按照监管部门的规定和认可的方式进行补偿。

  从数据上看,恒大的估算比较保守,恒大超额实现承诺的概率较高。这应该算是中国房地产一哥的狙击战。

  一 土地储备一哥

  恒大一直是激流勇进的急先锋。从房地产公司最重要的土地储备来说,从2009年恒大土地储备跃居全国第一后,一哥位置保持至今。

  从2009年到2014年,恒大土地储备年均增长率达到33.5%。截止6月底,恒大土地储备1.67亿平方米,据世邦魏理仕进行的市场估值,土地储备从此前的2516亿上升到5242亿元,如果土地储备价值按照过去十年的平均数增值,恒大的资产将大幅上升。

  恒大已基本完成土地储备的结构调整。一度,恒大是三线城市地产代言人。2014年3月31日,在恒大业绩发布会现场,恒大地产集团董事局主席许家印三次强调,三线城市市场不行的观点是错误的,2013年恒大地产的销售业绩突破1000亿元中有46%都是三四线城市贡献的。

  但恒大很快调转枪口,从2014年开始成为一二线城市土储巨头。2014年成为恒大改变土地储备资源结构的关键年头,集团土地储备分布于全国147个城市,覆盖了中国全部一线城市及绝大多数省会城市,在305个项目中,46.9%位于一二线城市。

  2016年的业绩发布会上,许家印先生表示,恒大在深圳有20个项目,“土地储备接近1200万平方米,按照现在的售价估算,货值有3500亿元。”375个纳入土储项目中,55%在一二线,75%的土地投资额在一二线,这还没算已经获得但尚未纳入土储的17个(1100万平米)深圳旧改项目。

  恒大已经从三线城市迅速切入一二线城市,在三年左右时间里完成新布局,这家企业具有神奇速度。

  二 高利润通过三条通道实现

  由于交楼金额可以预计的增长,恒大未来营收与利润将快速上升。

  首先是销售金额与销售均价上升。恒大预售均价从2009年5375元/平米,增长到2015年7892元/平米,年均复合增长6.6%,近2年由于市场景气,增长在8%以上。

  未来3年,即使按照销售均价仅增长6%这一保守预估,在2016年上半年均价8538元/平米基础上,预计17至19年预售均价为9322元/平米、9881元/平米、10474元/平米。

  其次是近两年市场扩张,预售额增长带来交楼金额上升。

  这是市场扩张、恒大速度所导致的必然结果,2009年,恒大交楼金额50亿,2015年1265亿,年均复合增长71%。

  由于2016年截止9月的大卖,未来交楼金额会有几何级数上升。2016年上半年交楼837亿,预计全年交楼1860亿,已预售未交楼金额达3823亿。未来3年,按照上年未已预售未交楼金额70%左右可在本年交楼预估,从2017年到2019年,交楼金额分别为2800亿、3480亿、3800亿。如按照以往年度平均交楼水平83%左右预估的话,17年至19年交楼金额更是高达3320亿、4120亿、4500亿。

  按照盈利预测模型测算,未来3年,以核心净利润率8.8%估算,从2017至2019年,利润额分别为243亿、308亿、337亿,如果按照前6年核心业务利润率平均水平10.7%计算,未来三年利润额将分别为300亿、372亿、407亿。

  只要市场基本稳定,成本按照以往的方式进行控制。随着费用的下降,恒大利润率可以超过其所承诺的10%。对于恒大来说,核心利润率维持10%是个正常数据,从2010年到2015年,恒大六年时间核心业务利润率平均水平为10.7%。

  如果把房地产比作江湖,绿城重质,万科重品牌,恒大重周转,就像《天龙八部》里段誉炼成的凌波微步。

  凭借低成本、高溢价与高周转,恒大在二三线城市获得了极高的销售毛利。不止一位开发商说,恒大从拿地到开盘只需4到6个月,业内最快。2014年土地储备累计平均成本约为997元/平米,处于业内较低水平。加上每年6%上升的销售均价,只要不出现房地产市场大事件,恒大应该可以保持10%甚至更高的利润增长。

  三 能够打败恒大的是恒大自己

  2015年以来,恒大费用上升,预售虽然同比增长53%至2013亿,相应的营销、管理等费用增高,2015年交楼金额仅为1265亿,费用占比14.6%,比以往平均费用占比率8.6%大幅增长。

  恒大的广告等费用随着大规模开发销售周期的平缓,将在2017年后有所下降。考虑到恒大已剥离粮油、饮品等非主营业务,剔除多元化投资业务的影响,专心于楼市与金融市场,未来营销等费用将进一步下降。

  恒大高速发展、弯道超车模式可能带来两大弊端,一是品质稳定性,二是负债率高。对于恒大而言,民生地产的以民为本、有息负债的利率控制,都是未来与上市同等重要的目标。

  恒大的负债率较高。根据恒大地产此前在要约收购报告书所披露的财务数据,公司截止到2015年底,资产总额高达6504亿元,净资产只有745亿元,公司的资产负债率高达88.54%。今年上半年末,恒大以106%的同比增长,成为上市房企Top10排名中有息负债最高且增长最快的房企,总有息负债从去年年末的1852.88 亿元增加至3812.61亿元。恒大CFO表示,未来将减少有息债存量,使包含永续债在内的资产负债表恢复正常。

  有两个事件可以稍让投资者安心。

  一是现金,由于销售情况好、回款量大,恒大现金持有量高达2120亿元,是上市房企“最大金主”,现金总额相比2015年末大幅增加29%。

  二是引入战略投资者,如果以集团中期报告数据为基础,成功引入300亿战投,净负债率可从92.9%降至65.8%,

  二是上市,数据显示,中国恒大总股本136.84亿元,总市值717.02亿港币,约和人民币580亿元,仅相当于万科的五分之一。业内人士认为,如果中国恒大回归A股成功,三年880亿元的业绩承诺,将对估值贡献良多,以10倍估值计算,将可评估为2200亿元,远超目前市值。恒大通过分拆上市可以一举解决高负债的难题。

  从中国恒大股市表现看,公告发布后,股价总体上扬,沽空价格显示,沽空不再具有优势。

  恒大一哥之路如此顺利,主要得益于恒大策略与中国现实匹配,房地产作为中国最重要的资本一路疯狂溢价。恒大的大胆、对政策的精准把握与中国淘金路径如此匹配,使得恒大成为当下中国商业世界的赢家。王石与许家印,这两个商业人士将让我们对市场的判断,对中国经济的认知更加精准。(叶.檀.财.经)


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