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地产:平稳健康发展 荐7股

http://stock.591hx.com 2016年12月19日 13:27:54 中泰证券

  [摘要]

  事件:中央经济工作会议12月14日至16日在北京举行。会议中强调:要促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

  此次中央经济会议的基调与十月份的调控基调基本一致。2016年10月份,绝大多数一二线城市出台了地产调控政策。这些政策主要以限贷、限购、增加土地供给和规范市场秩序为主线。中央经济会议中指出的“房子是用来住的、不是用来炒的”明确了将继续抑制投资性需求,而10月份密集各地出台的限购、限贷政策,即以提高二套房首付比例和非普通性住宅首付比例为主,旨在打压投资性求。此次中央经济工作会议为明年的全面收紧确立了基调。事实上,根据历史的经验来看,政策收紧后再转向要等到地产投资和房价的回调同时兑现,而目前楼市处于有价无市的状态,房地产企业在手现金充沛,且今年推盘指标基本已经完成,房价的回调一般要等到库存周期超过12个月(预计在明年年底到2018年年初),因此我们认为明年政策基调不会发生转变,房价也不会出现“大起大落”,预计全年销售同比减少12%。

  限贷进行时,限贷政策或将进一步推广到其他房价涨幅过高的城市。此次中央工作会议中指出“要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。”预计2017年个人住房贷款将进一步下滑。2016年11月份,累计个人住房贷款占房地产开发资金来源的比重从年初的13%上升到了17%,1-11月个人贷款的累计同比高达49.3%,我们预计在明年个贷降低、销售额下降(定金及预收款下降),房企融资窗口收紧(自筹资金下降)的情况下,房地产开发资金来源将同比明显下滑,这也将带动房地产投资在明年有所下滑。

  增加土地供给防“地王”。中央经济工作会议中指出“要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。”预计明年政府将继续通过增加有效土地供给、改变土地出让方式、加强土地市场监管等手段来防止地王出现。另外从需求的角度来讲,明年成交下滑叠加融资窗口收紧,地产公司拿地意愿低迷,因此我们认为增加住宅用地供给能有效的为土地市场降温,预计明年土地购置金额下滑增速将进一步扩大。


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