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富力地产多元布局谋求回A股 扩大借款规模回归一线

http://stock.591hx.com 2017年02月20日 13:24:26 中国经营报

  作为曾经的华南地产五虎之首,广州富力地产股份有限公司(以下简称“富力地产”)业绩逐渐处于稳健增长态势。近日,富力地产发布的营运数据显示,1月份实现合约销售总金额约人民币37.1亿元,销售面积约达275800平方米。与去年同期相比,销售收入上升12%。

  同时,富力地产多元布局,加快扩张步伐。内地市场,富力地产致力于回归一线,于2016年首度落子深圳,并联合万达商业计划开发5个商业综合体;海外市场,富力地产高层于今年1月初与柬埔寨达成初步投资意向。国内外版图不断扩大。

  事实上,在扩张版图的同时,富力地产的借款规模也随之扩大,截至2016年12月31日,公司累计新增借款超过2015年末公司净资产的60%。财经评论员严跃进认为,借款规模大,未来偿债压力会比较高,富力地产应该适当注意流动性的把握。

  富力地产扩张背后,实为谋求回归A股。富力地产联席董事长李思廉曾预期,去年底或今年一季度富力可以实现A股上市。随着业绩不断走高,富力地产第五次踏上的回A之路,2017年能否实现?《中国经营报》记者就此致函富力地产,但截至发稿,未获回复。

  销售额一路走高

  1月9日,富力地产公告宣布,截至2015年12月31日,公司经审计的净资产为491.74亿元,借款余额为825.24亿元。截至2016年12月31日,公司借款余额约为1199.97亿元,较公司2015年借款余额825.24亿元增加374.73亿元,累计新增借款超过2015年末公司净资产的60%。

  此外,公告显示,截至2016年12月31日,公司银行贷款净增加76.80亿元,占上年末净资产的15.62%;公司境外优先票据、公司债券净增加403.57亿元,占上年末净资产的82.07%;公司委托贷款、融资租赁款净增加-22.86亿元,占上年末净资产的-4.65%;公司其他贷款净增加-82.78亿元,占上年末净资产的-16.84%。

  富力地产在公告中表示,新增借款符合相关法律法规的规定,属于公司正常经营活动的范围,不会对公司偿债能力产生重大不利影响,公司各项业务经营情况稳定。“房地产企业本身就具有负债率比较高的特征,这无可否认。”

  业内人士分析指出,单纯从数据上看负债率很高,还不能说明很多问题。每个投资人对负债率高低看法不一。负债率高,体现很高的融资能力,这是正面的,但从偿债压力上看,又是负面的。中原地产首席分析师张大伟分析认为,现在房企市场都在增加规模,这个借款比例的确不低,但也不算特别高。在同策咨询研究部总监张宏伟看来,加大负债,有可能是在土地储备上下了一些功夫,对企业估值也是有利的。

  “富力这两年积极发力,尤其是要回归到一线房企的行列中,借款规模大也是可以预见的。”财经评论员严跃进分析指出,单纯借款规模大,本身问题不大,尤其是考虑到富力这两年的拿地规模和销售规模,总体上还是匹配的。

  2月9日,富力地产发布的营运数据显示,集团在1月份实现合约销售总金额约37.1亿元,销售面积达约275800平方米。与去年同期相比,销售收入上升12%。记者梳理其近几年的销售情况发现,富力地产销售额一直处于增长态势。

  其中,2016年全年,富力地产总合约销售金额同比上升12%,达到约608.6亿元,取得上市以来最好成绩,也完成了2016年600亿元的销售目标。合约销售总面积约469.35万平方米,与去年同期相比上升14%;2015年销售金额同比增长2%,达到544亿元。合约销售总面积约411万平方米,与2014年持平;2014年销售金额同比增长29%,达到544亿元。合约销售总面积增加20%,达到405万平方米;2013年销售金额同比增长23%,达到339亿元。合约销售总面积增加27%,达到273万平方米。

  张宏伟分析表示,从销售金额变化幅度来看,富力地产最近几年走势稳健,不像其他企业那么激进、规模化速度那么快。

  严跃进建议,借款规模大,未来偿债压力会比较高。富力地产后续需要适当注意流动性的把握,尤其是关注2017年地产周期的降温信号,这样财务方面的压力才会不大,同时也要提防后续利息支出成本增加的风险等。

  谋求回A正处于受理状态

  “富力这两年积极发力,尤其是要回归到一线房企的行列中,借款规模大也是可以预见的。”业内人士指出。

  据了解,富力地产曾提出,要做“一体化地产运营商”,坚持“走集团化、专业化、品牌化、全国化、市场化、国际化”的发展道路。这几年,富力地产也确实在回归一线的路上深耕,并进行海内外多元布局,持续扩张。

  2016年12月19日,万达商业和富力地产在北京签订战略合作协议。双方计划在2017年到2021年间,每年合作开发5个商业综合体,实现5年投资300亿元,开发25个商业综合体项目。其中,富力负责投资和建设;万达提供万达广场品牌,并负责规划设计、招商运营及部分投资。

  对于此次合作,有业内人士表示,富力地产借助万达,可以组建更好的专业团队,吸引更好的管理资源,使得企业规模做大,可售房源和销售量增加,现金流保持稳定。在张宏伟看来,富力和万达合作,是在相互借力。富力地产是在向大型房企积极学习标准化运营管理和操作模式,万达借助富力寻找轻资产的操作模式,并输出其品牌和资源。两家强强联合,都有利于双方在资本市场的表现。

  在国内地产业务上,富力地产已由基地广州不断扩展,并在2016年上半年首次进军深圳,进一步巩固其专注一线城市的策略。富力地产在2016半年报中表示,深圳是中国所有一线城市当中发展最为成熟的房地产市场之一,集团透过两次土地收购已成功获取可售面积达24.8万平方米,另有其他涉及可售面积逾1百万平方米的潜在收购项目亦正在磋商过程中。

  除了国内市场,富力地产还将版图扩展至海外。1月初,富力地产高层到访柬埔寨,双方初步约定,未来3到5年里,富力地产将投入30亿美元在柬埔寨投资。据富力地产官方数据显示,2016年海外项目销售额约人民币15.5亿元,销售面积约6.69万平方米。

  随着多元布局提速,富力地产国内外版图不断扩大。据2016年中报显示,富力地产扩展至海内外28个城市共78个项目,土地储备可售面积约3820万平方米。

  虽然富力地产的回A计划一路遇阻,但随着营收走高实力增强,富力地产再次冲击登陆A股。2015年11月13日,富力地产披露《首次公开发行A股股票招股说明书》,拟重回A股上市。招股书显示,富力地产本次拟公开发行不超过10.7亿股新股票,募集资金总额为不超过350亿元。

  事实上,这已是富力地产第五次申请IPO。早在2005年7月14日在香港联交所上市后,富力地产就曾于2007年宣布回归A股。而中间这8年,由于资本市场环境变化、房地产宏观调控、IPO审查政策等因素影响,回A计划被一再搁浅。对此,严跃进分析认为,A股市场存在各类问题,本身政策不变、资本市场收紧等都会影响其回归A股的节奏。但也有业内人士指出,影响富力地产回A之路的最根本的原因,还是其过高的负债水平无法通过相关部门的审查。

  记者查阅证监会官网了解到,截至2月9日,在上交所首次公开发行股票处于正常审核状态的企业名单中,富力地产排名第120位,已通过发审会,已参加抽查抽签。

  张宏伟分析指出,富力的排名还算靠前,从进度上看,回归A股还是有希望的。另外,目前推进的注册制一实施,也有利于其加快回归。


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