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地产:三线累计同比收窄 荐4股

http://stock.591hx.com 2017年06月13日 10:29:46 安信证券

  [摘要]

  ■行业跟踪(2017.06.02-2017.06.08)■一手房:环比上升18.51%,同比下降2.82%,三线同比增速收窄本周安信跟踪48大城市一手房合计成交5.13万套,环比上升18.51%,同比下降2.82%,累计同比下降14.18%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别17.37%、37.29%、1.78%;一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为20.37%、11.65%、4.01%、57.06%;■二手房:整体环比上升17.3%,同比上升37.97%本周安信跟踪的16个城市二手房成交合1.62万套,环比上升17.3%,同比上升37.97%,累计同比下降16.3%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别17.16%、15.24%、30.76%;■库存:一线备案库存降幅扩大,政策再收紧的空间不大截止本次统计日,全国19大城市住宅可售套数合计66.21万套,去化周期33.9周,环比下降0.28%,1)可售套数:其中一线、二线、三线城市环比增速分别-1.15%、1.61%、-1.04%,同比增速分别为-24%、-16%-和25%,一线城市备案库存降幅扩大2个pct;2)去化周期:一线、二线及三线去化周期分别为31.2、29.8、41周,同比增速分别为10%、36%和-44%;对于一线城市,网签限制带来的是备案库存进一步下滑,去化周期同比增速不大,加上商住房严厉打压,我们认为供需矛盾将会更突出,政策加压空间不大。

  ■土地(2017.05.29-2017.06.04):供应量涨、成交均价环比上升13.85%本周土地供应建筑面积环比下降18.52%,同比上升0.73%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-87.02%、72.13%、-62.65%;挂牌均价环比上升43.01%,同比上升78.87%;本周成交土地规划建筑面积环比下降38.31%,同比下降44.38%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-19.07%、-46.36%、-35.37%;成交均价环比下降7.49%,同比下降16.27%;成交总价环比下降42.93%,同比下降53.43%;■政策:房贷利率持续走高,北京首套房利率上升10%;楼市调控政策继续升级,包括佛山,廊坊等二三线城市相继加码楼市调控政策;■公司跟踪:万科A:恒大将全部所持有万科A股股份协议转让给深铁集团,此次交易后深铁集团将持有29.38%的万科股份,成为公司的第一大股东;■投资建议:上周房地产指数上涨1.96%,反弹持续,近10日涨幅排名靠前,仅次于家电、非银和建筑。地产龙头个股中,近10天涨幅靠前的为绿地控股(13.7%)、招商蛇口(10.81%)、华夏幸福(10.15%)和华侨城A(10.05%),港股近一周涨幅最大的分别为新城发展、恒大、中海外。近期我们行业观点主要三点:

  1)关于行业——政策风险相对充分释放、关注销售何时见底:我们此前报告已经指出,三去一降一补是典型的投资主线,而政府通过大力推棚改以及提升棚改货币化率实现加倍去库存的历史任务,因此“三四线+棚改”就是地产全年的主线。下半年买地产产业链而不买地产股的投资策略应改变,且随着港股地产估值与A股不断接近,A股优质地产股或许可以重获青睐,大家可以放心拥抱地产板块“价值和成长兼具”的地产股。

  2)关于公司——行业销售下行风险不可怕、市占率提升继续:龙头公司趁势占领市场,市占率持续提升,尤其是港股地产公司,美国TOP5的市占率约为20.7%,中国为12.9%,前五名市占率仍有近翻倍空间。周末,万科股权之争将告一段落,公司"轨道+物业“发展战略的加速推进。恒大虽然账面直接损失70亿元;但这一笔交易将大大促进与深圳政府的互信,公司借壳深深房回A的路途将更加顺畅。未来在深圳市场的扩张也会更有优势,潜在的经济价值无法量化。双方未来激烈的市占率竞争获取更多资源优势的可能;3)关于主题——关注粤港澳湾区投资机会、主题是价值的催化剂:随着香港回归20周年的临近,粤港澳湾区主题有望重燃,我们认这里对应有四类投资机会:1)单核带动周边;2)自贸区互动;3)内地九城统一市场;4)粤港澳统一市场。我们认为随着政策风险的充分释放,地产板块跑不过产业链最重要的一个因素渐渐消除。我们短期重点推荐:华侨城、阳光城、招商蛇口、新城控股等。

  ■风险提示:二三线库存仍然高企,市场对政策调控反映过度。

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