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马光远:失真的房价数据

http://stock.591hx.com 2017年07月10日 08:58:22 中财网

  最近,关于房价下跌的新闻比较多,最吸引眼球的是两个消息:

  第一个是《中国经济周刊》的《从全球涨幅第一到部分楼价几近腰斩,谁导演了合肥房价过山车?》的文章说,被某机构评为去年房价全球涨幅第一的合肥,今年房价“几近腰斩”,文章引用对“合肥部分房产中介”的采访:“滨湖板块的降幅最大,多数降幅达到40%~50%,快到腰斩的价格了。今年春节时,滨湖有个楼盘开盘价为1.1万元/平方米,与价格最高时周边楼盘2.2万~2.3万元/平方米的价格相比下降了一半还多。”

  第二个是关于深圳房价的消息:根据深圳规土委发布的6月份房价数据,数据显示,6月份深圳房价为54492元/平米,较5月微幅下滑。数据还显示,自2016年10月至2017年6月,这9个月来,深圳房价已累计下跌7108元/平米。

  可以说,深圳和合肥,分别是2015年和2016年中国房价暴涨的代表城市,这两个城市价格的变化,无疑对未来其他城市房价的走势具有心理层面的影响作用。

  但是,可以肯定的是,上述关于这两个城市房价报道的数据很显然是不符合实际的。

  先说合肥,合肥在经历去年以来的调控之后,成交量迅速下滑,对投资投机的抑制从成交量看成果显著据统计,前6个月合肥市商品住宅共计成交17546套,同比去年上半年下跌幅度约为77%,按照官方的数据,新房销售面积前5个月下降了30%多。

  房地产市场相对于2016年明显降温已成定局。我在今年年初谈及合肥的房价时,我认为,合肥这个城市和合肥的房价,这个城市因此被我列入今年房价危险的城市。

  但是,即便如此,用“房价腰斩”这样耸人听闻的说法不符合合肥房价的实际情况。按照国家统计局的数据,合肥房价在5月份新房价格环比下降0.2%,二手房环比下降0.2%(当然,这个数据的具体数字几乎没有任何价值,其对市场的误导并不亚于房价腰斩这样的报道,我之前有文章讲过,我从来不相信统计局的70个大中城市房价数据。),按照当地房地产协会的数据,房价不仅没有降,二手房市场均价在6月份的数据为14215元每平方米,环比甚至还微涨了0.14%。

  实际情况是,合肥房价出现松动,价格出现下降,这都是正常的,甚至可以说,去年绝大多数经历了暴涨的热点城市,都面临这样的市场转换,这就是我一再说的市场已经变天。但是,价格的变动没有“腰斩”这么夸张。

  因为根据我的了解,报道所言的数据不知道说的是那个楼盘,个别楼盘,甚至个别的房子因为特殊情况出现特殊价格是正常的,但不能因此惊呼价格腰斩,这不过是吸引眼球的噱头。另外,在限价政策下,新房的统计数据是不可能上涨的,这就是我们看到的房价的真相。

  至于深圳“九连跌”,每平米降了7000多的报道则更是荒唐,属于小学数据不及格的表现。如果说二手房市场还能勉强用每个月的成交均价作为这个城市二手房的价格数据的话,用新房每个月的成交价作为房价数据则是这么多年中国房地产数据上让人笑掉牙的笑话。

  每个月开盘的楼盘区域不一样,上个月热点区域开盘多,均价自然高,下个月郊区大量推盘,均价一下就下来了。而且,你根据自己的指导价,不让高价楼盘上市,价格当然下来了。这么多年,我们很多城市居然用每个月新房的成交均价来判断房价的走势,等于上个月篮球队全选了姚明,下个月全选了潘长江,然后说身高下降。

  深圳市场真正的情况如何?深圳房地产市场正在进行激烈的博弈,市场向买方市场转换,这都是真的,因为如此严厉的调控之下,市场没有不降温的道理,但蠢蠢欲动的资金仍然盯着市场的变化,准备随时入市,各种各样的金融产品随时准备为市场添温加火。

  报道房价下跌的,还不得不提上个月“北京房价下跌了20%”的报道,这个报道来自中介机构我爱我家的数据。

  根据他们的统计,北京“在有交易的12个区域中,多达8个区的成交均价都在下跌,仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区,幅度都超过了20%。”但是,根据我对北京市场的了解,这个20%基本可以断定就是以偏概全,个别地区的个别楼盘,因为特殊情况,比如欠债,或者急需现金等,出现明显的降价,这在任何时候都是存在的,但不能把这些特殊的个案一下子普遍到整个区域。

  目前北京房地产市场的真实情况是,二手房都规定了区域最高指导价,超过这个价格的,不许公开挂牌,在出售的时候也会通过各种途径做低价格,让人感觉价格似乎降了。

  其实,由于提高二套房贷的比例,以及各种限制举措,目前北京市场基本处于冷冻状态,成交大幅度下滑,买卖双方陷入了真正的观望期,而价格也出现了松动,以前不能议价的,现在有了议价空间。但并没有出现大幅度下降的情况。根据我对北京市场的观察,北京市场虽然已经进入到冰冻期,但房价只是松动,还没有出现实质性的下降。

  北京是对一手房二手房都进行限价,所以导致整个市场都出现价格失真,而很多城市,只对新房进行限价。限价,房价在统计数字里当然没有涨,当然在下降,因为你在按照你的意愿指挥温度计的指针,指针必须听你的话,但实际有些地方房价不仅没有掉,反而可能在涨。开发商也好,购房者也好,都会想出很多办法来规避限价政策。限价后的降价不过是自欺欺人的游戏而已,但很好玩的是,大家还玩得很嗨。

  我在之前的文章中指出:限高价楼盘,不过是为了让温度计的数字好看,而不是为了让温度真的降下来。限价政策为什么是错误的?因为限价与“房子是用来住的”政策并没有必然联系。我们现有的限价政策限的都是高价楼盘,其实,每个城市的高价楼盘确实和普通老百姓没有太大的关系,这些高端楼盘属于有钱人,对高端楼盘进行限价,本质上不是让没钱人买房,而是让有钱人买便宜房。

  真正应该限价的不是高端楼盘,而是普通人买的中低端楼盘,中端楼盘应该限制,低端楼盘应该严格控制,这才能让普通老百姓买得起房子,你限高端楼盘和普通老百姓没有任何关系,所以这样的政策只是为温度计的指针服务的,不是为“房子是用来住的”这个政策服务的。

  中国房地产市场上,到处充斥着假数字,这是一个从里到外没有几个真数字的市场。只有市场信息的混乱和误导,这个,市场的主导者和坐庄的才可以按照自己的意愿来拿出他们想要的数字来指导市场的情绪。无论他们拿出的是涨的数据,还是跌的数据,目的都是为了影响市场,影响政策。比如,在房地产调控非常严格的情况下,你为什么总能听到很多夸张的房价大跌的消息,因为这很可能是苦肉计,通过这样的消息,为放松调控造势而已。


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