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侠客岛:融创万达富力637亿交易背后的秘密 好戏在后头

http://stock.591hx.com 2017年07月21日 11:21:38 中财网

  导读:

  融创千亿负债大调查:15亿信托叫停不属实 贷款约占半

  侠客岛:融创万达富力637亿交易背后的秘密 好戏在后头

  万达商业地产出售大量资产后IPO或需重新排队

  融创千亿负债大调查:15亿信托叫停不属实 贷款约占半

  综合融创年报、银行尽调数据、信托公司访谈和数据统计,可梳理融创负债结构大致如下:超千亿元的总负债中,银行贷款接近一半,债券约四分之一,信托接近十分之一。

  收购乐视和万达资产后的融创,正处于风口浪尖。

  近期有消息称,金融机构全面排查融创资金风险,并有建行代销的15亿信托贷款停放。据21媒体记者多方了解,目前多数银行总行和信托总公司层面未统一下发风险排查通知,与融创的业务正常推进。但融创收购万达事项确实也引起了金融机构的强烈关注。

  就融创15亿信托放款被叫停的消息,据21媒体记者多角度了解,建行并未完全叫停融创集合信托的代销,而是要求信托公司落实抵押担保等放款条件。而且建行把有抵押担保物作为代销条件之一,也不仅针对融创,而是对代销地产类信托产品的统一标准。

  融创的融资版图究竟如何,收购万达文旅项目后续的融资是否会受到影响?21媒体记者结合融创(01918)2016年报等公开数据、某银行尽职调查结果以及相关信托人士反馈,试图呈现融创的资金概貌。

  信托并非融创主要融资渠道

  网传某信托公司对融创提供多笔总计达数十亿项目贷款的信托公司,该公司业务经理杨先生对21媒体记者表示,一些关于2017年融创信托融资情况的网传和公开资料并不准确。实际上该信托公司从去年至今只对融创提供了两笔贷款,其中天津项目10亿元;第二笔深圳债权项目初始13.4亿,因融创持续还款中,目前余额7.58亿,目前共计对融创的集合信托贷款余额17.58亿。

  对于融创到底通过信托融资了多少钱,杨先生告诉记者,网传统计规模百亿以上并不一定准确。“我们17.58亿的规模以信托来说算比较大,但并不是融创最大的信托发行公司。一些公开数据显示的2017年融创发行的信托规模,有一些信托贷款产品没有体现,有一些产品规模并不准确,所以真正的整体规模并不能确定,但据我了解10亿以上发行规模的信托并不少。”杨先生表示。

  杨先生还指出,之前一些报道称信托是融创主要输血渠道并不准确,相较一些比较激进的地产公司,信托融资在整个融创的融资规模中占比并不算高,因为融创资质较好,银行贷款相对大多地产公司比较容易的,成本更低的银行贷款在融创的融资链中占比应该最大。

  可与之佐证的是,21媒体记者从某银行人士处获得有关融创的尽调信息显示,截至2016年末,融创在银行的贷款总额接近600亿元,其中贷款金额最多的三家银行均为总部位于华北的股份制银行。另外,通过信托融资规模接近百亿元。

  而对于此前建行代销的15亿信托贷款停放的消息,21媒体记者多角度求证,实际情况为,建行并未完全叫停融创集合信托的代销,而是要求信托公司落实抵押担保等放款条件。而且建行把有抵押担保物作为代销条件之一,也不仅针对融创,而是对代销地产类信托产品的统一标准。据记者了解,业内多家银行代销地产类信托一般都要求融资的地产企业提供抵押担保。

  杨先生认为,银行代销集合信托审批不通过有很多原因,也并不少见。一方面某些大行代销审批本就非常严格,再加上近期市场资金紧张叠加MPA考核因素,一些集合信托即使批准发行也并不顺利。另一方面融创融资成本本就比一般地产商低,加上银行有时会要求对融资项目的销售资金监管、有时要求提供其他增信措施等附加条件,有可能会出现商业谈判没有达成一致的情况。

  同时,21媒体记者向三家主营地产融资项目的信托公司求证,其均表示未收到排查融创风险的相关通知,与融创的相关业务也在正常推进。

  超千亿负债,近七成有抵押

  7月19日晚,融创发布公告,此次收购万达13个文旅城91%的股权,总价为438.44亿元。且融创表示此次交易资金将从集团内部资源拨付,而不再执行此前与万达签署协议中,万达通过指定银行向融创发放三年期贷款的原安排。

  融创2016年报显示,截至去年末的账面现金为698.13亿元,对短期债务的覆盖率达到两倍以上。从融资期限结构来看也较为健康,一年期以上长期融资比例达71%。

  前述信托公司业务经理杨先生表示,融创在收购万达项目之前现金流非常充裕,信托圈和银行圈对融创的资质都是比较认可的。“融创的信托收益率整体并不算高,一般在6%-7%,一些更大的地产公司去年底发行的信托价格都在9%-10%,因为市场对其资质的普遍认可,融创才能以更低的价格借到钱”,杨先生补充道:“除此之外,信托公司一般都与前100强的地产公司合作,但很多只能做抵押融资,融创是少数可以做信用融资的地产公司,金融机构看重的就是融创充裕的现金流。据了解,融创每个月销售款回笼就有一两百亿。”

  就2016年而言,加之得益于整个资金市场环境,融创的平均融资成本有所下降。根据年报显示,去年加权平均融资成本从2015年的约7.6%降至约5.98%,其中全年新增借款的加权平均融资成本降至约5.78%。

  不过,也有华北某信托公司高管及银行对公业务人士向21媒体记者表示,融创在财务成本控制上的力度不大,以其资质愿意支付的融资成本还是偏高。随着资金价格上涨,融创今年信托融资成本已涨到了8.5%的水平。

  暂且不看乐视和万达收购事项对融创资金的影响,实际上由于在一线、环一线和核心城市业务布局和扩张,融创的负债率在2016年已大大提高。据其2016年报披露,集团净负债率为121.5%。2016年的借贷总额为1128.44亿元,其中,债券新发行债券引起总额增加189.35亿元,因收购引起借贷增加125.06亿元。

  同时,年报还显示,1128.44亿元的借贷总额中,有843.73亿元由集团物业和附属公司股权做出抵押或共同抵押,即借贷抵押率达到75%。

  据统计,截至7月20日,融创旗下各公司主体存续债券规模为281.928亿元,其中非公开发行债券150亿元。

  综合融创年报、银行尽调数据、信托公司访谈和数据统计,可梳理融创负债结构大致如下:超千亿元的总负债中,银行贷款接近一半,债券约四分之一,信托接近十分之一。

  对于融创收购万达文旅项目后续的融资是否会受到影响,一位信托业人士对21媒体记者表示,融创的资质业界都是比较看好的,但收购后会存在一定的不确定因素,监管和金融机构可能会比之前的态度谨慎一些,但还是要看具体的项目评估。(21.世.纪.经.济.报.道)


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