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易宪容:“房抵贷”盛行,投资者炒作者还在涌入楼市

http://stock.591hx.com 2017年08月29日 08:32:56 中财网

  从国家统计局最近公布的数据来看,7月份中国的房地产市场开始出现向下调整,一线二线城市出台后房地产调控政策开始生效,因为,除了土地购置面积的增长环比还在上涨外(土地出让金的增长比土地购置面积增长更快),房地产开发投资、住房销售面积和销售金额、资金流入、房价涨幅等增长,环比都在下降。也就是说,这些数据是还在增长,但涨幅比要小了,特别是房价的涨幅更是要小。由此显现出,如一些媒体所报道的那样,一线二线城市的房价开始企稳,房地产市场调控政策已经大显神威,但实际上的情况并非是这样乐观。

  我最近到过一些二线城市及三四线城市,房地产火爆的局面一点都不亚于2016年的情况。这些城市一个房地产项目开盘,总是会吸引很多的住房购买者来,估计这些购买住房者中,有住房消费者及住房投资者,而更多的是住房投资者。也就是说,即使出台严厉购买住房的一线城市及二线城市,住房投资者正在突破现有的各种行政性限购政策而涌入市场,更不是说那么没有出台限购政策的三四线城市了。这种情况可以通过以下的几个方面进一步得到证明。

  首先,从最近房地产上市公司所公布的上半年业绩报表来看,万科、中国海外、恒大、碧桂园、富力、远洋等上市公司所公布的今年上半年销售合约金额,其增长幅度都在30-50%以上,中国融创的业绩增长更是惊人,同比增长高达14倍。而且这些房地产上市公司不仅上半年的业绩增长惊人,而且这些上市公司的管理层,普遍都看好下半年及2018年公司的房地产销售业绩增长。这也是为何国内房地产开发商都在增加购入土地的原因所在。

  现在的问题是,国内房地产上市公司所显示出来的业绩及政府所公布的统计数据为何会有较大的差距,哪一个更能够反映真实的情况?是房地产上市公司还是政府的数据?为何房地产开发企业对未来市场如此信心满满?对房地产市场来说,这意味着什么?可以说,国内房地产上市公司所公布的数据肯定是真金白银,任何造假或信息的不真实,肯定会面临的严厉处罚的巨大风险,特别是这些在香港上市的房地产上市公司更是如此。

  那么政府所公布的7月份的房地产数据为何没有把当前中国房地产市场的情况显现出来呢?最为重要的问题就在于中央政府对各省各城市已经下过死命令,要遏制房地产泡沫及遏制资产泡沫,不能再让房价疯狂上涨。在这种情况下,哪个城市的数据敢让房价再上涨,特别是一线城市及二线城市更是如此。再加上国内二手房交易,交易者为了规避税收,签订“阴阳合约”已经是十分普遍的现象,而且这种“阴阳合同”今年开始蔓延到网上及网下一手住房合约的签订。在这种情况下,网上签订合约的房价低估也是自然。如果这样数据汇总到中央,肯定会低估房价上涨幅度。再加上中央政府所掌握的数据都是由基层房地产局统计上去的,房地产市场调控不需要太好的数据,地方房管局岂能不捉摸上面所需要的数据呢?也就是说,实际上房价上涨幅度肯定会大于国家统计局所公布的数据。正因为,实际市场的房价还在上涨,房价上涨预期没有改变,住房的投资者肯定会涌入房地产市场。

  其次国内房地产市场的房价上涨预期没有因为调控政策改变,最为重要的在于这些房地产调控政策向市场已经发出了明确的信号,这就是这次房地产市场调控,要遏制房地产泡沫、遏制资产价格上涨,但又不能让房价大涨大跌,要保证房价企稳。也就是说,各地出台的房地产调控政策既要遏制房价再疯狂上涨,同时也要保证房价不下跌,而是要稳定在现有的水平上。房价不下跌,甚至还在上涨,只是上涨的幅度有所缩小。在这种情况下,房价上涨预期自然不会改变。

  因此,在房价上涨预期下,国内房地产开发商就得大量地涌入市场购买土地。因为,房地产开发商认为,在政府没有找到一个产业或行业来保证带动经济增长的情况下,政府不会轻易改变当前的“房地产化”经济,而“房地产化”经济的持续也正好无法培育出一个或一些新的行业或产业成为新的经济增长点,增加政府所需要的经济增长对“房地产化”完全依赖性。所以,推动房地产市场繁荣的目标短期内不会改变,反之,当房地产市场有所向下调整时,当前那些无所不用其极的房地产调控行政政策则能够逐渐放松。最近,成都、长沙、南京、杭州等城市出台的所谓的人才购买住房的优惠政策,其实就是这些调控另类方式的松动。

  再次,在房价上涨预期下,当前不少城市的住房投资者正在以各种不同的方式规避这些无所不用极的行政性房地产调控政策。比如,目前杭州市流行的“房抵贷”就是一种重要方式。所谓的“房抵贷”就是购买住房者将手头的房子抵押给银行,再把贷来的钱用来凑齐全款,购买新房。这样既能通过一次性付款买到房子,又能使用银行杠杆。这是时下不少城市全款买房的其中一个秘诀。也就是说,目前一线城市及二线城市,其房地产调控政策把购买第二套住房按揭贷款的首付提高到70-80%,但是即使这样,银行政策仍然不愿意发放按揭贷款。所以国内的住房投资者发明了这种“房抵贷”,刚脆以全款方式进入房地产市场。也就是说,这些城市的住房投资者不仅没有因为出台调控政策退出市场(即降低房价出售),反之还在突破现有的行政性调控政策,涌入房地产市场。因为不仅实际的房价还在上涨(只是涨幅小些),而且房价上涨预期没有改变。作为一个以投资投机炒作为主导的房地产市场,只要房价上涨预期不改变,住房投资者仍然会突破现有的行政性调控政策涌入房地产市场。因为,在中国的住房投资者看来,在当前的房地产政策下,只要购买到住房,就是最好的获利途径。这就是当前国内房地产市场实际情况。(新.浪.博.客)


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