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万科A:高基数下销售走弱 相对地价有所下行

http://stock.591hx.com 2018年04月09日 13:33:00 中财网

  事项:

  4 月8 日晚,万科公布公司3 月销售数据,3 月公司实现签约金额506.8亿元,同比下降20.4%;实现签约面积363.7 万平方米,同比下降9.0%1-3 月,公司累计实现签约金额1,542.6 亿元,同比增长2.7%;实现累计签约面积1,048.3 万平方米,同比增长6.1%;1-3 月,公司新增建面987.1万平方米,同比增长21.2%;总地价475.6 亿元,同比增长9.6%。

  主要观点

  1、3 月销售507 亿、同比-20%,源于高基数和限签从严,预计Q2 将改善3 月公司实现签约金额506.8 亿元,环比+42.4%、同比-20.4%;实现签约面积363.7 万平米,环比+51.4%、同比-9%;销售均价13,935 元/平,环比-6%、同比-12.5%;3 月销售同比为负主要由于去年同期异常高基数(636 亿,17年3 月调控再次从严导致抢签约、单月销售居全年最高)以及限签从严(估算已认购未签约金额进一步提升至超600 亿元),绝对值来看万科单月销售额仍居行业第二。而我们认为在目前预售证监管略有向松趋势以及Q2销售基数将大幅走低的情况下(公司月均销售额17Q2vs.Q1 为423 亿vs.501亿),公司Q2 销售表现值得期待。1-3 月公司累计实现签约金额1,542.6 亿元,同比+2.7%,较1-2 月降低16.9pct;累计实现签约面积1,048.3 万平米,同比+6.1%;累计销售均价14,715 元/平米,同比-3.2%。

  2、3 月拿地额/销售为27%、略有下降,Q1 平仓拿地、相对地价有所下行3 月公司在土地市场获取福州、佛山、苏州和成都等地合计13 个项目以及8 个物流项目,拿地区域主要集中于二线及长三角、珠三角周边城市。3月公司新增建面240.7 万平米,环比-49.7%、同比+35.2%;对应总地价136.2亿元,环比-27.6%、同比+10.0%,拿地金额占比销售金额达26.9%,略有下降;平均楼面价5,659 元/平米,环比+44%,拿地均价占比当月销售均价40.6%,拿地成本控制平稳。1-3 月,公司共新增规划面积987.1 万平米,同比+21.2%;对应总地价475.6 亿元,同比+9.6%,拿地额占比销售额达30.8%,较上年的64.5%下降33.7pct;平均楼面价4,818 元/平米,同比-9.6%,拿地均价占比当年销售均价32.7%,相对地价有所下行;按照均价1.5 万元/平估算得1-3 月新增货值1,500 亿,等同于同期销售额金额,属于平仓拿地。

  3、投资建议:高基数下销售走弱,相对地价有所下行,重申“强烈推荐”万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式、推出事业合伙人+跟投机制以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10 年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20 年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33 元,现价对应18 年PE 为9.9 倍,维持目标价45 元,重申“强烈推荐”评级。

  4、风险提示:房地产市场下行风险。


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