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纺织品和服装行业深度研究:从“一个房间到底有多大”讲起

http://stock.591hx.com 2018年04月11日 09:30:31 中财网

  投资建议

  房间数越来越多是一个趋势,或带来消费升级机会。本次数据爬取中,我们还发现了一个有趣的现象——1.随着时间的推移,很多城市(尤其是涌入人口较多,活力较强的城市),房间的数量是越来越多的。以深圳南山区为例,其作为颇最有活力的一线城市的新区,其二手房房间数量体现出了非常标准的阶梯状提升特性,建于1984-1999 的年的二手房,平均房间数量为2.71 间,建于2000-2004 年的二手房,平均房间数量为2.87 间,2005-2009 年的房子,平均房间数量为3.09 间,2010-2014 年的房子,平均房间数量为3.21 间,2015-2020 年的二手房,平均房间数量为3.30 间。2.还有一些城市&区的二手房数据,显示出来的趋势是这样的:房间数并没有明显的提升,但是,单个房间的面积变小了,从另一个角度说“房间面积的利用效率提升了”。因为家纺&家装等品类,不是按人也不是按套消费的,而是按“房间数”进行消费的,那么“单套房房间越来越多”体现消费基准在提升,“单房间面积越来越小”体现房间单位面积利用效率在提升,都具有拉动家纺&家装类消费的潜能。

  投资建议:建议关注家纺龙头——水星家纺,罗莱生活,富安娜等。

  行业观点

  创新研究,大数据视角下的二手房。我们采取爬虫技术爬取了12 个城市24个区的二手房数据(覆盖一线,准一线,二线,三线城市各三个),基于近40000 条数据得到了一些有趣的数据结论,涉及住房本身消费和和房型等相关的后住房的消费(如家纺&家居等)。

  二手房总价数据谈:一二三线城市100 万/套以下的房子正在消失,样本的24 个区中, 21 个区二手房均价在100 万以上,此前我们进行草根调研,也得出了类似的结论,即现在二三线二手房的房价在显著上涨,这其中的原因,我们认为,长期以来也受货币因素影响,中短期来看,棚改也是一个重要催化因素。一线城市套均价惊人,但其实中位数相对均价低。北京西城区的二手房套均价达到了惊人的1137 万元/套,深圳南山区套均价达964 万/套,上海浦东新区套均价达到948 万/套,北京西城区的每套房子均价,达到了威海环翠区每套均价的12 倍之多。另一个有趣的结论是,不要怕房价均价过高,均价不能体现房子的真实价格,会被一些豪宅拉高,在这个数据上,中位数或更具参考意义。

  二手房房型数据谈:房型面积上看,一二线城市“蜗居”似乎没有那么严重。剔除300 平以上豪宅的影响,可以看到,实际上各个城市各个区,总体来看房子平均面积差别是不大的, 85-95 平是绝大部分城区的面积中位数。

  这么看来,如果只看面积,其实一线城市的“蜗居”似乎并没有这么严重,一线城市的主力房型也是85-95 平,并没有因为房价高企,就出现了大量小户型房。当然,我们还是能发现,北京西城区的二手房中位数面积是75 平(又是西城区),这个面积是低于其他城市行政区的,大致可以说明,在西城区,“蜗居”的情况,多多少少还是存在的。但是从整体来看,大部分城市地区的大体房子面积还是接近的。

  风险提示:①房间数量的增多,主要体现在一二线城市,三线城市还没有体现出这一的趋势。②房间增多是一方面,这里面只讨论了房间数量,没有讨论消费频次。③地产周期有变弱的风险,地产后周期行业也承受同样风险。


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