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锦和商业露熊股相:新股止步两连板 募资大头补血还债

http://stock.591hx.com 2020年04月24日 13:57:09 中国经济网

  中国经济网北京4月23日讯 锦和商业(603682.SH)今日巨量换手,打开涨停,这意味着锦和商业上市后止步2连板。截至今日收盘,锦和商业报12.91元,下跌2.71%,换手率56.10%,总市值为57.60亿元。

  4月21日,锦和商业在上交所主板上市,公开发行新股9450万股,发行价格为7.91元/股,本次发行募集资金总额为7.47亿元,募集资金净额为6.85亿元。

  锦和商业实际募资净额较原拟募资额缩水1.43亿元。锦和商业2019年8月13日向证监会报送的招股书显示,锦和商业原拟募资净额为8.28亿元。锦和商业2020年4月8日在上交所官网披露的招股书显示,锦和商业已将拟募资净额调低至7.09亿元。锦和商业募资最大头将用于“偿还银行贷款及补充流动资金”,占拟募资额的八成左右。

  锦和商业本次发行费用总计6221.70万元(不含税),其中中信建投证券获得承销、保荐费4245.28万元,立信会计师事务所获得审计、验资费702.83万元,北京国枫律师事务所获得律师费754.72万元。

  2016年-2018年及2019年1-9月,锦和商业营业收入分别为5.30亿元、6.44亿元、8.00亿元、6.20亿元。销售商品、提供劳务收到的现金分别为5.55亿元、6.80亿元、8.26亿元、6.27亿元。归属于母公司所有者的净利润分别为1.00亿元、1.18亿元、1.77亿元、1.31亿元,扣除非经常损益后归属于母公司股东的净利润分别为0.80亿元、1.05亿元、1.72亿元、1.27亿元。经营活动产生的现金流量净额分别为1.20亿元、2.35亿元、2.80亿元、1.89亿元。

  2019年,锦和商业营业收入为8.22亿元,同比增长2.75%;归属于母公司所有者的净利润为1.79亿元,同比增长1.17%;扣除非经常性损益后的归属于母公司所有者的净利润为1.68亿元,同比下降2.66%。经营活动产生的现金流量净额为2.65亿元。

  锦和商业预计2020年1-3月营业收入为1.88亿元至2.08亿元,同比变动幅度为-6.94%至2.86%;归属于母公司股东的净利润为3411.45万元至3770.55万元,同比变动幅度为-2.40%至7.87%;扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润为3101.29万元至3256.36万元,同比变动幅度为-9.63%至-5.11%。

  锦和商业近年流动比例和速动比率始终在1以下。2016年-2018年及2019年1-6月,锦和商业负债总额分别为5.90亿元、5.69亿元、5.73亿元、4.45亿元,资产负债率(合并)分别为56.04%、49.43%、44.88%、34.78%。流动比率分别为0.21、0.26、0.49、0.58,速动比率分别为0.15、0.19、0.41、0.45。

  值得注意的是,在成功上市前,锦和商业曾有2次被发审会否决的上会经历。2016年3月9日、2017年11月7日,锦和商业首发申请2次上会,2次结果均为被否。

  锦和商业二度IPO被否后,早于2011年底入股的平安系资本在2018年2月退出锦和商业。平安创新资本投资将其持有的锦和商业10.56%股份(合2216.68万股)作价人民币1.74亿元转让给斐君元贝、欧擎欣锦、冠新创业、通盛时富。平安创新资本投资由平安信托100%持股,后者由中国平安持股99.88%。2018年2月28日,平安创新资本委派的董事郑丽辞去锦和商业董事职务,同时一并辞去在董事会战略委员会、薪酬与考核委员会的职务。辞职后,郑丽不再在锦和商业担任任何职务。

  锦和商业主要采用“承租运营”的经营模式,即承租具有租赁价值提升空间的既有建筑(群),对该建筑(群)整体进行重新市场定位和设计,通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能,将其打造成为符合以文化创意类企业为重要目标客户群的办公和经营需求的园区,从而提升既有建筑(群)使用价值,通过招商和后续运营获得租金收入和物业管理收入等。

  据乐居财经,目前国内多数的产业运营商都以“二房东”为主,也就是租赁项目后改造再出租的轻资产模式,成立于2007年的锦和商业就是其中之一。由于旗下运营的项目主要以租赁形式获取,锦和商业并不拥有物业的产权,所以无法将此作为抵押资产向银行贷款,融资渠道被制约,往往只能通过借款获取业务扩张的资金。

  锦和商业在招股中披露,位于上海的越界创意园是其收入贡献最大的单个项目,也是唯一一个目前占总营收比例在两成以上的项目,而其余项目所占的比例均在一成以下。2016年至2019年1-9 月,该项目收入分别为1.69亿、1.71亿、1.84亿和1.29亿,占总租金收入的比例为31.83%、26.61%、23.01%和20.84%。

  除项目收入单一风险之外,越界创意园已被其产权拥有方广电浦东对外抵押作为银行借款担保,抵押债权金额8亿,期限至2032年末,虽然广电浦东与锦和商业的实际控制人均是郁敏珺,但对资本市场而言,这已经预示了锦和商业在项目租赁运营中存在的被动因素和不利影响。

  来源:中国经济网


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